Steht in Ihrem Unternehmen eine Erweiterung des Geschäftsbetriebs oder eine Ersatzinvestition an, stellt sich schnell die Frage nach der passenden Finanzierung Ihrer Mobilien.
Neben dem Einsatz von Eigenmitteln, einem klassischen Investitionskredit und dem beliebter werdenden Leasing, rückt immer häufiger der Mietkauf in den Fokus von Unternehmen. Auf den ersten Blick ähnelt das Finanzierungsmodell Mietkauf für Fahrzeuge, Maschinen oder technische Anlagen dem klassischen Leasing. Im Detail gibt es jedoch signifikante Unterschiede.
Mietkauf der Immobilie
Im Privatbereich wird der Mietkauf nahezu ausschließlich im Zusammenhang mit Immobilien eingesetzt. Werden nämlich privat andere Gegenstände und Sachwerte gemietet, handelt es sich dabei meistens um das Leasing. Dies ist jedoch deutlich von einem Mietkauf abzugrenzen. Bei Immobilien setzt sich der Mietkauf aus zwei Phasen zusammen, nämlich zunächst aus der Miete und dem anschließenden Kauf des jeweiligen Objektes. Der Mietkauf der Immobilie hat einige Vorteile für die Mieter, wie zum Beispiel, dass Sie das Haus oder die Wohnung faktisch zunächst über einen längeren Zeitraum ausprobieren können, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die gezahlte Miete – zumindest teilweise – auf einen späteren Kaufpreis angerechnet wird. Zu unterscheiden ist allerdings, ob es sich um einen klassischen Mietkauf oder um einen sogenannten Optionskauf im Bereich Immobilien handelt.
Der Unterschied besteht darin, dass Sie sich beim Mietkauf bei Immobilien dazu verpflichten, später auf jeden Fall das entsprechende Objekt zu erwerben. Demgegenüber halten Sie sich bei einem Optionskauf diese Entscheidung offen und werden nicht dazu verpflichtet, das Haus oder die Wohnung später zwingend zu erwerben.
Zu beachten ist beim Mietkauf für Immobilien allerdings, dass die meisten Hauseigentümer sich nicht ohne Grund für eine solche Option entscheiden. Nicht selten befinden sich die Immobilien in einer relativ schlechten Lage, sodass sich auf normalem Wege kaum oder gar keine Käufer finden würden. Daher versuchen die Immobilieneigentümer, über das Angebot des Mietkaufs Interessenten zu gewinnen, die dann eben zunächst das Haus oder die Wohnung durch die Miete ausprobieren können.
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Für wen ist der Mietkauf lohnenswert?
Da der Mietkauf eine Art Zwischenlösung im Vergleich zum Kauf auf der einen und dem Mieten auf der anderen Seite ist, stellt sich naturgemäß die Frage, für wen sich der klassische Miet- oder Optionskauf in der Regel lohnt. Besonders interessant ist der Mietkauf vorrangig für Immobilieninteressenten, die zwar gerne ein Haus kaufen würden, denen es jedoch an Eigenkapital mangelt. Das bedeutet nämlich häufig, dass entweder keine Immobilienfinanzierung genehmigt wird oder diese relativ teuer ist. Die Option wäre für solche Immobilieninteressenten, noch einige Jahre mit dem Wohneigentum zu warten, bis sie eventuell Eigenkapital angespart haben. Daher eignet sich der Mietkauf bei Immobilien für solche Personengruppen bestens, weil kein Eigenkapital benötigt wird.
Der Mietkauf kann allerdings nicht nur für Immobilien-Interessenten Vorteile haben, sondern sich ebenfalls für bisherige Mieter lohnen. Diese können praktisch durch den Test des Hauses nach und nach eine Entscheidung treffen, ob sie sich nicht später doch dazu entschließen, Hauseigentümer zu werden. Ebenfalls lohnenswert ist der Mietkauf vor allem in Form des Optionskaufs für Menschen, die in eine neue Region ziehen und dort erst einmal ausprobieren möchten, ob sie sich wohlfühlen. Statt direkt ein Haus zu erwerben, können Sie stattdessen die Gegend und die Wohnsituation zunächst einmal ausprobieren und ohne größere finanzielle Ausgaben durch den Mietkauf testen.
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Ausgestaltung Mietkauf
Der größte Unterschied zwischen Leasing und Mietkauf liegt in den Eigentumsverhältnissen. Bei einem Mietkauf werden Sie, im Gegensatz zum Leasing, nicht nur wirtschaftlicher, sondern laut Vertrag auch rechtlicher Eigentümer des Investitionsgutes. Folglich wird das finanzierte Objekt Ihrem Anlagevermögen zugeordnet und in Ihrer Bilanz erfasst. Analog zur Finanzierung erhöht die Investition Ihr Anlagevermögen und Ihre Bilanzsumme.
Weiter erhält der Finanzdienstleister, bei einem Mietkauf auch Mietverkäufer genannt, einen Eigentumsvorbehalt. Mit der ordnungsgemäßen Zahlung der letzten Rate erlischt dieser am Ende der Vertragslaufzeit und das Objekt kann ohne Vertragsverlängerung oder Verhandlungen weiter genutzt werden. Es kommt somit nach Ablauf der Vertragszeit nicht zu Verhandlungen über den Kaufpreis und es fallen keine weiteren Finanzierungskosten an. Sie erhalten auf diesem Wege hohe Planungssicherheit.
Auch steuerliche Aspekte gilt es bei einem Mietkauf zu beachten. Die Mehrwertsteuer bezieht sich auf die Summe aller Raten inklusive möglicher Anzahlungen oder Schlussraten und fällt bei Vertragsbeginn an. Die Mehrwertsteuer ist infolgedessen bei Vertragsbeginn in voller Höhe als Vorsteuer abzugsfähig. Sonderabschreibungen und Investitionsabzugsbeträge sind bei einem Mietkauf zu Gunsten von Steuerstundungseffekten nutzbar.
Bezüglich der Vertragslaufzeit gibt es bei der Ausgestaltung keine Vorgaben. Hier unterscheidet sich der Mietkauf vom Leasing, bei dem die Laufzeit in der Regel deutlich unter der AfA-Zeit liegen muss.
Mit einer individuell ausgestalteten Mietkauf-Finanzierung sichern Sie Ihrem Unternehmen folgende Vorteile:
- Ihr Unternehmen wird sofortiger Eigentümer im rechtlichen und wirtschaftlichen Sinne.
- Sie erhöhen das Anlagevermögen und die Bilanzsumme Ihres Unternehmens.
- Nach Zahlung der letzten im Vertrag vorgesehenen Rate fallen keine weiteren Finanzierungskosten an.
- Die freie Gestaltung der vertraglichen Laufzeit bietet zusätzliche Flexibilität.
- Sonderabschreibungen und Investitionsabzugsbeträge ermöglichen Steuerstundungseffekte.
- Die Mehrwertsteuer ist bei Vertragsbeginn in voller Höhe als Vorsteuer abzugsfähig.
- Führt die Investition zu Kosteneinsparungen, amortisiert sich das Gut selbst.
FAQ - Antworten auf häufig gestellte Fragen
Wer bei einem Mietkauf die Reparaturen zahlt, wird in der Regel zwischen Hauseigentümer und Mieter vereinbart. In den meisten Fällen müssen die Mieter entweder vollständig oder anteilig für kleinere Reparaturen aufkommen. Handelt es sich hingegen um eine Modernisierung, Sanierungen oder größere Reparaturarbeiten, müssen diese in der Regel vom Vermieter und Immobilieneigentümer übernommen werden.
Beim echten Mietkauf handelt es sich bei den Immobilien um wirtschaftliches Eigentum des jeweiligen Immobilieneigentümers, und zwar solange, bis der ehemaligen Mieter das Objekt erwirbt. Bis zu diesem Zeitpunkt ist das jeweilige Objekt somit seitens des Immobilieneigentümers auch zu bilanzieren. Das ändert sich natürlich, nachdem der vorherigen Mieter die Immobilie erworben hat und damit auch Eigentümer wird.
Beim Mietkauf gibt es auf jeden Fall später Kosten, nämlich wenn das Eigentum übertragen wird. Dann muss der Käufer Notarkosten und auch Kosten für die Eintragung im Grundbuch zahlen. Darüber hinaus sind auch die zuvor gezahlten Mieten zumindest teilweise Kosten, denn nicht immer werden diese in vollem Umfang auf den Kaufpreis angerechnet. Mietkauf beinhaltet also häufiger einen Mietzins, der einen Teil der monatlichen Miete ausmacht.
Eigentümer beim Mietkauf ist solange der bisherige Immobilienbesitzer, bis der ehemaligen Mieter die Kaufoption zieht und sich für den Erwerb des Objektes entscheidet. In dem Fall geht das Eigentum an den Käufer über, was durch den notariellen Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch besiegelt wird.
Der COMPEON-Prozess
