Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich um eine Maßnahme, die in aller Regel dann angewendet wird, wenn die Gläubiger bei einer offenen Forderung die letzte Möglichkeit nutzen möchten, um ihre rechtlichen und finanziellen Ansprüche gegenüber einem Schuldner umzusetzen. Eine Zwangsversteigerung bezieht sich nicht auf Mobilien, also verschiedene bewegliche Sachwerte, sondern immer auf Immobilien bzw. Grundstücke. Ein Kennzeichen der Zwangsversteigerung besteht unter anderem darin, dass der so erzielte Erlös fast immer geringer als der aktuelle Wert der Immobilie ist. Teilweise müssen Eigentümer bzw. Gläubiger sogar Abschläge von bis zu mehr als 50 Prozent hinnehmen, denn natürlich wissen auch die Bieter bei einer Zwangsversteigerung, dass ein enormer Verkaufsdruck besteht.

Welche Phasen gibt es vor der Zwangsversteigerung?

Bevor die eigentliche Zwangsversteigerung beginnt, durchläuft das übliche Verfahren mehrere Phasen. Die erste Phase besteht darin, dass die Zwangsversteigerung überhaupt beantragt werden muss, denn diese findet nicht automatisch statt. In den meisten Fällen sind es Banken, die eine solche Zwangsversteigerung beim jeweils zuständigen Amtsgericht beantragen. Grund dafür ist fast immer eine offene Forderung, die in Form von nicht bezahlten Kreditraten besteht, die der Kunde zu leisten hätte. Damit der Gläubiger allerdings eine Zwangsversteigerung beantragen kann, muss er ein eingetragenes Recht besitzen, also in aller Regel eine Grundschuld an der zu versteigernden Immobilie.

Darüber hinaus gibt es einige rechtliche Voraussetzungen für die Durchführung einer Zwangsversteigerung, insbesondere ein vorheriger Vollstreckungstitel sowie eine sogenannte Vollstreckungsklausel. Darüber hinaus müssen die jeweiligen Titel sowie der Anordnungsbeschluss dem Schuldner zugestellt werden, bevor das Verfahren der Zwangsversteigerung überhaupt eröffnet werden darf. Bei dem entsprechenden Verfahren können sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner ihre Auffassung nennen und vertreten. Anschließend wird das Gericht entscheiden, ob die Zwangsvollstreckung der Immobilie durchgeführt werden muss oder nicht. Darüber hinaus ist das Gericht ebenfalls dafür zuständig, einen Verkehrswert für die zu versteigernde Immobilie festzusetzen. Dies geschieht meistens auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens, bei dem der aktuelle Verkehrswert geschätzt wird.

Wie läuft die Zwangsversteigerung im Detail ab?

Nachdem das Gericht die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsvollstreckung angeordnet hat, wird seitens der Richter ein Termin für die Versteigerung angesetzt. Im Durchschnitt können Schuldner und Gläubiger davon ausgehen, dass der Termin zur Zwangsversteigerung durchschnittlich zwischen acht und zwölf Monate nach der angeordneten Zwangsversteigerung liegt. Für den Termin selbst gilt es einige Formalien zu erfüllen, wie zum Beispiel, dass der Termin öffentlich bekannt gegeben werden muss. Die Zwangsversteigerung selbst unterliegt ebenfalls einigen Regularien, wie zum Beispiel der zu beachtenden Mindestbietzeit, die sich in der Regel auf 30 Minuten beläuft. Dieser Zeitraum muss auf jeden Fall mindestens eingehalten werden, damit interessierte Bieter genug Zeit haben, sich zu informieren und vor allem ihr Gebot abzugeben.

Am Ende der Versteigerung erhält – wie bei praktisch jeder Auktion – der Höchstbietende den Zuschlag. Sollte es allerdings keinerlei Gebote geben, findet zunächst die Einstellung des Verfahrens statt. Eine dritte Möglichkeit, wie die Zwangsversteigerung ausgehen könnte, besteht darin, dass am ersten Termin kein ausreichend hohes Gebot abgegeben wird. In diesem Fall ist es üblich, dass mindestens ein weiterer Versteigerungstermin angesetzt wird, denn ein bestimmtes Mindestgebot muss unter bestimmten Voraussetzungen erfüllt sein.

Welche Auswirkungen hat die Zwangsversteigerung?

Welche Auswirkungen eine Zwangsversteigerung in der Praxis hat, lässt sich sehr gut am Beispiel eines Immobilienkredites erläutern, bei dem der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlen konnte. Nachdem die Bank die Zwangsversteigerung beantragt hat und der Termin stattfand, hat sich ein Höchstbietende gefunden. Dieser wird anschließend nach Bezahlung des Gebotspreises neuer Eigentümer, während der bisherige Eigentümer, also der Kreditnehmer, kein Recht mehr eine Immobilie besitzt. Der Versteigerungspreis wird in aller Regel zu 100 Prozent an die Bank als Gläubigerin überwiesen. Sollte der Versteigerungserlös allerdings doch einmal höher ausfallen als die offenen Forderungen, würde der Kreditnehmer und vorherige Eigentümer der Immobilie den überschüssigen Teil des Geldes selbstverständlich erhalten.