Von der Grundschuld wird im Finanzbereich meistens im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung gesprochen. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches der Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstücks dem jeweiligen Gläubiger einer Forderung eingeräumt. Die Grundschuld ist die mit Abstand am häufigsten genutzte Sicherheit, wenn es um die Besicherung eines Immobiliendarlehens geht.

Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

Als Grundpfandrecht hat die Grundschuld die wesentliche Aufgabe, dass durch sie eine Forderung – meistens in Form eines Immobiliendarlehens – abgesichert wird. Dabei bezieht sich die Grundschuld stets auf eine Immobilie bzw. auf ein Grundstück, welches dem jeweiligen Kreditnehmer gehört bzw. zukünftig sein Eigentum sein wird. Durch die Grundschuld haben die Banken letztendlich ein Zugriffsrecht auf Immobilie und Grundstück, falls der Darlehensnehmer seinen vertraglichen vereinbarten Verpflichtungen nicht nachkommen sollte. Diese bestehen natürlich insbesondere in der Zahlung der monatlichen Darlehensrate.

Rechtliche Aspekte bei der Grundschuld

Der wesentliche rechtliche Aspekt besteht bei einer Grundschuld daran, dass der Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen sein Grundpfandrecht verwerten kann. In der Praxis heißt das, dass die Banken als Gläubigerinnen die Möglichkeit haben, eine Zwangsversteigerung der abgesicherten Immobilie zu veranlassen, wenn der Darlehensnehmer seine Raten nicht bezahlt. Durch die Grundschuld ist der Kreditgeber faktisch Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie und hat ein Verwertungsrecht. Eine rechtlich relevanter Aspekt ist zudem, dass die Grundschuld ein abstraktes Recht ist. Das bedeutet, sie ist nicht zwingend an eine konkrete Forderung gebunden, sondern kann seitens der Bank beispielsweise auch als Absicherung für anderweitige Forderungen genutzt werden.

Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch

Damit eine Grundschuld wirksam sein kann, muss sie zwingend in das Grundbuch eingetragen werden. Dies wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt, welches in der Regel eine Abteilung des am Ort ansässigen Amtsgerichts ist. Konkret wird die Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, welches die Bezeichnung “Lasten und Beschränkungen“ trägt. Wichtige Details der Eintragung sind vor allem:

  • Eintragungsdatum
  • Höhe der Grundschuld
  • Belastetes Objekt bzw. Grundstück
  • Eventuelle Beschränkungen
  • Insbesondere das Eintragungsdatum ist sehr wichtig, denn daraus resultiert bei mehreren Grundschulden, die sich auf ein Objekt beziehen, welche Grundschuld erstrangig und welche Grundschulden nachrangig sind. Erstrangig ist immer die Grundschuld, die vom Datum her als erstes in das Grundbuch eingetragen wurde.

    Buch- und Briefgrundschuld im Vergleich

    Die Grundschuld lässt sich – übrigens genauso wie eine Hypothek – in zwei Gruppen einteilen, nämlich in einem Buch- sowie eine Briefgrundschuld. Die Briefgrundschuld wird heutzutage gerne genutzt, denn dort erfolgt zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch noch die Ausstellung eines Grundschuldbriefes. Dieser hat den Vorteil, dass die Rechte, die sich aus der Grundschuld ergeben, durch Übertragung des Grundschuldbriefes sehr einfach weitergegeben werden können. Im Gegensatz dazu gibt es bei der Grundschuld ausschließlich die Eintragung ins Grundbuch, es wird jedoch nicht zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.

    Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

    Wie eingangs bereits erwähnt, ist die Grundschuld ein Grundpfandrecht, welches im Zuge der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Bis vor etwa 20 Jahren wurde statt der Grundschuld deutlich häufiger die Hypothek genutzt, bei der es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht handelt. Mittlerweile hat die Grundschuld die Hypothek allerdings fast vollständig vom Markt verdrängt, was insbesondere auf einen gravierenden Unterschied zwischen diesen beiden Grundpfandrechten zurückzuführen ist. Dieser wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Hypothek streng akzessorisch ist, die Grundschuld jedoch nicht. Das bedeutet, dass die Hypothek eng an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden ist, während die Grundschuld auch übergreifend als Kreditsicherheit dienen kann. Da die Grundschuld also für die Banken deutlich flexibler einsetzbar ist, ist es nicht verwunderlich, dass sie sich inzwischen gegenüber der Hypothek als Kreditsicherheit im Bereich der Baufinanzierung durchgesetzt hat.

    Grundschuld aus Grundbuch löschen lassen

    Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass die Grundschuld eben nicht streng akzessorisch ist, ist es für den Kreditnehmer umso wichtiger, dass das Grundpfandrecht später auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall hat der Kunde das Recht, von der Bank die Löschung der Grundschuld zu fordern. Anschließend ist das jeweilige Grundstück bzw. die Immobilie wieder unbelastet, sodass theoretisch natürlich auch bei erneutem Finanzierungsbedarf wieder eine neue Grundschuld eingetragen werden kann.