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Grundschuld

Von der Grundschuld wird im Finanzbereich meistens im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung gesprochen. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches der Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstücks dem jeweiligen Gläubiger einer Forderung eingeräumt. Die Grundschuld ist die mit Abstand am häufigsten genutzte Sicherheit, wenn es um die Besicherung eines Immobiliendarlehens geht.

Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

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Als Grundpfandrecht hat die Grundschuld die wesentliche Aufgabe, dass durch sie eine Forderung – meistens in Form eines Immobiliendarlehens – abgesichert wird. Dabei bezieht sich die Grundschuld stets auf eine Immobilie bzw. auf ein Grundstück, welches dem jeweiligen Kreditnehmer gehört bzw. zukünftig sein Eigentum sein wird. Durch die Grundschuld haben die Banken letztendlich ein Zugriffsrecht auf Immobilie und Grundstück, falls der Darlehensnehmer seinen vertraglichen vereinbarten Verpflichtungen nicht nachkommen sollte. Diese bestehen natürlich insbesondere in der Zahlung der monatlichen Darlehensrate.

Rechtliche Aspekte bei der Grundschuld

Der wesentliche rechtliche Aspekt besteht bei einer Grundschuld daran, dass der Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen sein Grundpfandrecht verwerten kann. In der Praxis heißt das, dass die Banken als Gläubigerinnen die Möglichkeit haben, eine Zwangsversteigerung der abgesicherten Immobilie zu veranlassen, wenn der Darlehensnehmer seine Raten nicht bezahlt. Durch die Grundschuld ist der Kreditgeber faktisch Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie und hat ein Verwertungsrecht. Eine rechtlich relevanter Aspekt ist zudem, dass die Grundschuld ein abstraktes Recht ist. Das bedeutet, sie ist nicht zwingend an eine konkrete Forderung gebunden, sondern kann seitens der Bank beispielsweise auch als Absicherung für anderweitige Forderungen genutzt werden.

Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch

Damit eine Grundschuld wirksam sein kann, muss sie zwingend in das Grundbuch eingetragen werden. Dies wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt, welches in der Regel eine Abteilung des am Ort ansässigen Amtsgerichts ist. Konkret wird die Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, welches die Bezeichnung “Lasten und Beschränkungen“ trägt. Wichtige Details der Eintragung sind vor allem:

  • Eintragungsdatum
  • Höhe der Grundschuld
  • Belastetes Objekt bzw. Grundstück
  • Eventuelle Beschränkungen

Insbesondere das Eintragungsdatum ist sehr wichtig, denn daraus resultiert bei mehreren Grundschulden, die sich auf ein Objekt beziehen, welche Grundschuld erstrangig und welche Grundschulden nachrangig sind. Erstrangig ist immer die Grundschuld, die vom Datum her als erstes in das Grundbuch eingetragen wurde.

Buch- und Briefgrundschuld im Vergleich

Die Grundschuld lässt sich – übrigens genauso wie eine Hypothek – in zwei Gruppen einteilen, nämlich in einem Buch- sowie eine Briefgrundschuld. Die Briefgrundschuld wird heutzutage gerne genutzt, denn dort erfolgt zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch noch die Ausstellung eines Grundschuldbriefes. Dieser hat den Vorteil, dass die Rechte, die sich aus der Grundschuld ergeben, durch Übertragung des Grundschuldbriefes sehr einfach weitergegeben werden können. Im Gegensatz dazu gibt es bei der Grundschuld ausschließlich die Eintragung ins Grundbuch, es wird jedoch nicht zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Grundschuld einfach an einem Video erklärt:

Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Wie eingangs bereits erwähnt, ist die Grundschuld ein Grundpfandrecht, welches im Zuge der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Bis vor etwa 20 Jahren wurde statt der Grundschuld deutlich häufiger die Hypothek genutzt, bei der es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht handelt. Mittlerweile hat die Grundschuld die Hypothek allerdings fast vollständig vom Markt verdrängt, was insbesondere auf einen gravierenden Unterschied zwischen diesen beiden Grundpfandrechten zurückzuführen ist. Dieser wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Hypothek streng akzessorisch ist, die Grundschuld jedoch nicht. Das bedeutet, dass die Hypothek eng an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden ist, während die Grundschuld auch übergreifend als Kreditsicherheit dienen kann. Da die Grundschuld also für die Banken deutlich flexibler einsetzbar ist, ist es nicht verwunderlich, dass sie sich inzwischen gegenüber der Hypothek als Kreditsicherheit im Bereich der Baufinanzierung durchgesetzt hat.

Grundschuld aus Grundbuch löschen lassen

Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass die Grundschuld eben nicht streng akzessorisch ist, ist es für den Kreditnehmer umso wichtiger, dass das Grundpfandrecht später auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall hat der Kunde das Recht, von der Bank die Löschung der Grundschuld zu fordern. Anschließend ist das jeweilige Grundstück bzw. die Immobilie wieder unbelastet, sodass theoretisch natürlich auch bei erneutem Finanzierungsbedarf wieder eine neue Grundschuld eingetragen werden kann.

Die verschiedenen Arten der Grundschuld im Überblick

Die Bezeichnung Grundschuld ist ein Oberbegriff für mehrere Varianten, welche in diese Kategorie fallen. Laut BGB gibt es fünf unterschiedliche Grundschuldarten, nämlich:

  • Gesamtgrundschuld
  • Eigentümergrundschuld
  • Sicherungsgrundschuld
  • Fremdgrundschuld
  • Isolierte Grundschuld

Die Gesamtgrundschuld ist in der Praxis eher bei gewerblichen Immobilieneigentümern und Grundstücksbesitzern üblich. Sie beinhaltet nämlich, dass sich die ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld nicht nur eines, sondern mehrere Grundstücke erstreckt. Haftungsrechtlich beinhaltet die Gesamtgrundschuld, dass jeder Eigentümer der einzelnen Grundstücke dennoch für den gesamten Grundschuldbetrag haftbar ist.

In der Praxis häufiger ist die Eigentümergrundschuld anzutreffen. In dem Fall lässt zum Beispiel ein Immobilienbesitzer für sich eine Grundschuld eintragen, sodass er selbst im ersten Rang steht. Anschließend allerdings findet fast immer eine Umschreibung der Grundschuld zu Gunsten der kreditgebenden Bank statt. In diesem Fall kommt ebenfalls häufig die sogenannte Fremdgrundschuld zum Tragen.

In dem Zusammenhang lässt der Immobilieneigentümer die Grundschuld nicht als Eigentümergrundschuld zunächst auf seinen eigenen Namen eintragen, sondern direkt zu Gunsten der Bank als Gläubigerin. Die Fremdgrundschuld wird daher in aller Regel im Zuge von Immobilienfinanzierungen genutzt. Dort dient sie der kreditgebenden Bank als Sicherheit für das vergebene Darlehen.

Die Sicherungsgrundschuld ist eine besondere Art der Grundschuld. Deren Inhalt ist es, dass eine Verbindung der Forderung, zum Beispiel seitens der Bank, mit der eingetragenen Grundschuld vorgenommen wird. In dem Zusammenhang wird von den zwei beteiligten Parteien eine sogenannte Sicherungszweckerklärung unterschrieben. Damit wird gewährleistet, dass die Grundschuld nicht mehr im eigentlichen Sinne nicht akzessorisch ist, sondern es findet eine Zuordnung zu einer existierenden Forderung statt.

Die fünfte Grundschuldvariante ist letztendlich die isolierte Grundschuld. Kennzeichnend ist, dass dadurch keine bestehende Forderung gesichert wird. Stattdessen kommt die isolierte Grundschuld oft im Rahmen einer Schenkung zum Tragen, denn dadurch können zukünftige Ansprüche gesichert werden.

Wozu dient die Grundschuld?

In den meisten Fällen wird die Grundschuld genutzt, um als Sicherheit im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zu dienen. Hat der Immobilieneigentümer sein neues Haus hingegen vollständig mit Eigenmitteln finanziert, gibt es natürlich überhaupt keinen Anlass, eine Grundschuld als Belastung im Grundbuch eintragen zu lassen. Stattdessen ist dies in erster Linie bei Krediten üblich, denn dann fungiert die Grundschuld als sogenanntes Grundpfandrecht in Form einer Sicherheit.

Der Gläubiger, zu Gunsten dessen die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde, hat dann im Fall des Falles das Recht, das Grundpfandrecht zu verwerten und eine Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten zu lassen. Dies geschieht meistens, wenn der Kreditnehmer mindestens drei aufeinanderfolgende Darlehensrate nicht bezahlt hat.

Was beinhaltet die Rangfolge im Grundbuch und welche Bedeutung hat sie?

Im Zusammenhang mit einer Grundschuld ist auch die Rangfolge der Eintragung von größerer Bedeutung. Mit Rangfolge ist die Reihenfolge gemeint, innerhalb derer – zeitlich betrachtet – mehrere Grundschulden ins Grundbuch eingetragen werden. Die sogenannte erstrangige Grundschuld meint immer, dass es sich um die älteste, zum entsprechenden Grundstück bzw. zur Immobilie eingetragenen Grundschuld handelt.

Alle anderen Grundschulden folgen im Rang, sodass die zeitlich zweite Grundschuld dementsprechend eine zweitrangige Grundschuld darstellt. Innerhalb einer Baufinanzierung verlangen die weitaus meisten Kreditinstitute vom Kreditnehmer die Eintragung einer erstrangige Grundschuld. In dem Fall dürfte also noch keine Grundschuld eingetragen sein oder die existierende müsste gelöscht werden bzw. im Rang zurücktreten.

Welche anderen Grundpfandrechte existieren?

Die Grundschuld ist nicht das einzige Grundpfandrecht, welches es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gibt. Insgesamt existieren drei unterschiedliche Grundpfandrechte, nämlich:

  • Grundschuld
  • Hypothek
  • Rentenschuld

Die Grundschuld haben wir im bisherigen Beitrag bereits ausführlich erläutert. Die Hypothek funktioniert ganz ähnlich, nur dass es sich um eine sogenannte akzessorische Sicherheit handelt. Das wiederum bedeutet, dass die Existenz der Hypothek mit ihrem entsprechenden Sicherungswert an das Bestehen einer Forderung gebunden ist. Die Grundschuld hingegen könnte auch weiterhin im Grundbuch existieren, auch wenn der Kredit zum Beispiel bereits vollständig getilgt worden wäre.

Die dritte Form eines Grundpfandrechtes ist die sogenannte Rentenschuld. Diese Variante der Grundpfandrechte wird ebenfalls in die Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Es handelt sich dabei um eine Art Unterform der Grundschuld. Das wesentliche Merkmal der Rentenschuld besteht darin, dass zu Gunsten der genannten Person zu ebenfalls festgelegten Terminen aus dem Grundstück heraus Kapital zufließt. Daher handelt es sich um eine Art Rente, die regelmäßig ausgezahlt wird.

Worum handelt es sich bei den Grundschuldzinsen?

Was viele Kreditnehmer und andere Beteiligte nicht wissen: Nicht nur beim Kredit zahlt der Darlehensnehmer Zinsen an die Bank, sondern es existiert ferner ebenfalls eine Verzinsung der Grundschuld. Diese wird für gewöhnlich auch mit der Bezeichnung Grundschuldzinsen gekennzeichnet. Die Grundschuldzinsen werden im Grundbuch festgehalten. Typische ist, dass der Grundschuldzins fast immer wesentlich höher als der Kreditzins ausfällt.

Der Sinn und Zweck der Grundschuldzinsen besteht darin, dass sich die Kreditgeber damit gegen erhöhte Forderungen absichern. Zudem findet durch die Grundschuldzinsen eine Erhöhung der Grundschuld statt, sollte es zur Zwangsversteigerung der Versicherten Immobilie kommen. Tatsächlich zahlen im eigentlichen Sinne (wie zum Beispiel Kreditzinsen) muss der Schuldner die Grundschuldzinsen also nicht.

In der Praxis ist es nicht unüblich, dass sich die Grundschuldzinsen auf 14 bis 18 Prozent belaufen. Damit sind sie tatsächlich wesentlich höher als die Hypothekenzinsen, die zum Beispiel in 2021 durchschnittlich lediglich bei 1,2 Prozent liegen. Würde der reine Grundschuldbetrag also beispielsweise auf 200.000 Euro lauten, könnte die Bank zum Beispiel 15 Prozent an Grundschuldzinsen pro Jahr anrechnen. Allerdings ist dies maximal für drei Jahre erlaubt, sodass die Gesamtgrundschuld, die bei einer Zwangsversteigerung zum Tragen kommen würde, sich nicht nur auf 200.000 Euro, sondern stattdessen auf insgesamt 290.000 Euro belaufen würde.

Was passiert mit der Grundschuld nach einer Umschuldung?

Nach Ablauf der Zinsfestschreibung entscheiden sich manche Kreditnehmer dafür, das Darlehen zu den aktuellen Konditionen mit der gleichen Bank zu verlängern. Andere Kreditnehmer hingegen möchten eine sogenannte Umschuldung vornehmen. Das bedeutet, dass der neue Immobilienkredit im Zuge der Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber aufgenommen wird. In dem Fall muss das bisher Darlehen vollständig abgelöst werden.

Für die Grundschuld bedeutet das, dass diese nun zu Gunsten des neuen Kreditgebers eingetragen werden muss. Dazu wird sie entweder zunächst aus dem Grundbuch gelöscht und dann auf den neuen Kreditgeber eingetragen. Alternativ kann auch eine Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch von der alten Bank zur neuen Bank erfolgen. Letzteres ist die günstigere Variante, weil dadurch Grundbuchgebühren gespart werden.

Höhe der Grundschuld und die Sicherungsabrede

Grundsätzlich ist die Grundschuld durchaus unabhängig vom Existieren einer Darlehensforderung, weil sie nicht (streng) akzessorisch ist. Allerdings haben Kreditnehmer natürlich das Recht, dass nach Erlöschen der Forderung seitens der Bank die Grundschuld gelöscht wird. Bis dahin bleibt die Höhe der Grundschuld allerdings stets bestehen, auch wenn die Restschuld des Kredites mittlerweile durch die Tilgung wesentlich geringer ist. Meistens beläuft sich eine erstrangige Grundschuld übrigens auf 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie.

Im Zusammenhang mit einer Grundschuld wird häufiger von einer sogenannten Sicherungsabrede gesprochen. Es handelt sich dabei um eine Zweckerklärung, die sicherstellen soll, dass zum Beispiel die Bank als Gläubigerin nicht mehr Rechte in Form der Grundschuld geltend macht, als sie eigentlich darf. Daher wird innerhalb der Sicherungsabrede vereinbart, dass Bank oder sonstige Gläubiger die Grundschuld ausschließlich im Zuge des angedachten Sicherungszwecks nutzen dürfen. Der Sicherungszweck wiederum bezieht sich auf das vergebenen Immobiliendarlehen. Der wichtigste Teil der Sicherungsabrede ist dann, dass der Begünstigte der Grundschuld seine Rechte nicht mehr geltend machen darf, sollte die besicherte Forderung nicht mehr vorhanden sein.

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