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Forward Darlehen

Innerhalb der Baufinanzierung gibt es stets eine Erstfinanzierung und meistens im zweiten Schritt später eine Anschlussfinanzierung. Diese Anschlussfinanzierung ist mit einem gewissen Zinsrisiko verbunden, weil der Kreditnehmer bei Abschluss der Erstfinanzierung natürlich nicht weiß, wie sich die Darlehenszinsen bis zur Fälligkeit der Zinsbindung entwickeln werden. Daher nutzen manche Kreditnehmer die Möglichkeit, zumindest wenige Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung die dann notwendige Anschlussfinanzierung in Form eines sogenannten Forward Darlehens abzuschließen.

Worum handelt es sich beim Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen wird häufig als Vorausdarlehen bezeichnet. Es wird nahezu ausschließlich innerhalb der Baufinanzierung eingesetzt, nämlich bevor eine notwendige Anschlussfinanzierung akut wird. Stattdessen ist das Forward Darlehen eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung. Der wesentliche Unterschied zwischen dem Forward Darlehen und gewöhnlichen Immobilienkrediten ist, dass das Darlehen bereits Monate oder Jahre bevor Anschlussfinanzierung notwendig wird, also die Zinsfestschreibung abläuft, abgeschlossen wird. Der große Vorteil des Forward Darlehen ist die vorzeitige Zinssicherheit, die der Kreditnehmer für die Anschlussfinanzierung hat.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

In vielen Punkten funktioniert ein Forward Darlehen so wie ein gewöhnlicher Immobilienkredit, der zum Beispiel im Zuge der Erstfinanzierung eingesetzt wird. Das bedeutet, dass Sie den Forwardkredit später in monatlichen Raten an den Kreditgeber zurückzahlen, die zum einen aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen bestehen. Einen markanten Unterschied gibt es allerdings, der gleichzeitig die Besonderheit des Forward Darlehens ausmacht.

Beim Forwardkredit fallen Beanspruchung des Darlehens und Abschluss des Kreditvertrages nämlich zeitlich deutlich auseinander. Das bedeutet, dass Sie beispielsweise an 20. November 2021 ein Forward Darlehen abschließen, die Auszahlung allerdings mit Ende Ihrer aktuellen Sollzinsbindung beispielsweise erst am 1. Januar 2024 erfolgen soll. Das Forward Darlehen schließen Sie demnach immer deutlich vor der späteren Anschlussfinanzierung ab.

Welche Vorteile hat ein Forward Darlehen?

Der wesentliche Vorteil des Forward Darlehens ist die Zinssicherheit, die Sie teilweise schon Jahre bevor die Darlehenssumme ausgezahlt bzw. der Kredit beginnt haben. Läuft Ihre Zinsbindung also beispielsweise erst in drei Jahren aus und sichern Sie sich jetzt bereits einen Forwardkredit, müssen Sie keine Angst davor haben, dass die Hypothekenzinsen am Markt in den nächsten Jahren ansteigen werden. Dies wäre jedoch ohne Forward Darlehen der Fall, denn dann müssten Sie in drei Jahren vielleicht einen deutlich höheren Zinssatz als jetzt zahlen. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Zinsen in der kommenden Zeit am Markt tatsächlich ansteigen. Dann wäre das Forward Darlehen auch rückwirkend günstiger, als wenn Sie zum Beispiel in drei Jahren eine gewöhnliche Anschlussfinanzierung vorgenommen hätten.

Was sind die Nachteile des Forward Darlehens?

Es gibt im Wesentlichen zwei mögliche Nachteile beim Forward Darlehen, die Sie beachten sollten. Der erste Nachteil existiert immer, nämlich der Zinsaufschlag. Die Bank gibt Ihnen beim Forwardkredit die angesprochene Zinssicherheit über teilweise Jahre im voraus natürlich nicht kostenfrei, sondern es wird stattdessen auf den gewöhnlichen Darlehenszins eins Zinsaufschlag berechnet. Dieser beläuft sich meistens auf 0,25 Prozent pro Jahr, betrifft aber die gesamte Laufzeit des Kredites.

Einen zweiten Nachteil gibt es nicht immer, da dieser davon abhängig ist, wie sich die Zinsen bis zur Auszahlung des Forward Darlehens entwickeln. Steigen die Zinsen, haben Sie alles richtig gemacht, denn Sie haben sich mit dem Forward Darlehen die noch günstigen Zinssätze gesichert. Stagnieren die Bauzinsen allerdings oder fallen sogar, wäre der Forwardkredit rückwirkend letztendlich teurer, als wenn Sie gewartet und in einigen Jahren eine gewöhnliche Anschlussfinanzierung mit einem normalen Immobilienkredit vorgenommen hätten.

Wie lange vorher kann ich ein Forward Darlehen beantragen?

Im Wesentlichen ist es vom Angebot der Bank abhängig, innerhalb welcher Zeit vor Fälligkeit der momentanen Sollzinsbindung Sie überhaupt einen Forwardkredit abschließen können. Meistens funktioniert das Forward Darlehen spätestens 48 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung. Manche Banken erlauben allerdings lediglich 24 oder 36 Monate, die seit dem Abschluss des Forwardkredites bis zur Auszahlung vergehen dürfen. Andere Banken wiederum sind extra flexible, berechnen allerdings unter Umständen Bereitstellungszinsen, falls zwischen Abschlusses des Forward Darlehens und effektiver Auszahlung ein zu langer Zeitraum vergeht.

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