Festzinshypothek

Die Festzinshypothek spielt in erster Linie im Bereich der Immobilienfinanzierung eine große Rolle. Es handelt sich dabei um einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung. Grundsätzlich bieten die meisten Banken sowohl eine Festzinshypothek als auch ein variabel verzinsliches Darlehen an. Für den Kreditnehmer stellt sich daher die Frage, was für ihn besser ist: eine Hypothek mit festem Zins, der für eine gewisse Laufzeit garantiert ist oder ein variabel verzinsliches Darlehen.

Definition der Festzinshypothek

Zunächst einmal könnte man meinen, dass der Begriff der Festzinshypothek die jeweilige Kreditsicherheit bezeichnet und näher definiert, also die Hypothek. Tatsächlich ist jedoch damit das Immobiliendarlehen gemeint, welches für eine bestimmte Laufzeit mit einem festen Zins versehen ist. Zudem werden Hypotheken heutzutage von den Banken nur noch sehr selten als Kreditsicherheit entgegengenommen, denn stattdessen wird in erster Linie eine Grundschuld genutzt. Kurz gesagt ist die Festzinshypothek also das Immobiliendarlehen, welches für eine Laufzeit, die zwischen Kreditinstituten und Kreditnehmer vereinbart wird, mit einem unveränderlichen Zinssatz ausgestattet ist.

Die Zinsgestaltung beim Immobiliendarlehen

Kunden haben bei nahezu allen Banken im Rahmen der Immobilienfinanzierung die Möglichkeit, sich zwischen einem Darlehen mit einem variablen Zinssatz oder einer Festzinshypothek, also für einen Immobilienkredit mit festen Zinsen, zu entscheiden. Die wichtigste Frage für den Kreditnehmer besteht also darin, in welcher Situation und unter welchen Voraussetzungen welche Variante am sinnvollsten ist. Natürlich steht dabei im Vordergrund, dass der Kreditnehmer möglichst wenig Zinsen bezahlen möchte. Die meisten Banken bieten auf der einen Seite ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen und zum anderen ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung an. Daher werden in aller Regel die folgenden Laufzeiten bei der Festschreibung offeriert:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre
  • 20 Jahre

Der Kreditsuchende muss sich demzufolge entscheiden, ob er ein variabel verzinsliches Darlehen oder eine Festzinshypothek nutzen möchte. Hat er das Darlehen mit einer Zinsfestschreibung gewählt, muss er dann noch festlegen, für welchen Zeitraum die Zinsen garantiert sind und damit unveränderbar bleiben sollen.

Welche Vorteile hat die Festzinshypothek?

Der größte Vorteil der Festzinshypothek besteht darin, dass die einmal mit der Bank vereinbarten Kreditzinsen für den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung nicht verändert werden dürfen. Insofern ist die Festzinshypothek insbesondere dann für den Kreditnehmer die bessere Wahl als das variabel verzinsliche Darlehen, wenn sich die Kreditzinsen auf einem niedrigen Niveau befinden, wie es in der aktuellen Niedrigzinsphase zum Beispiel der Fall ist. Aber auch unter der Voraussetzung, dass das Zinsniveau etwas höher ist, die Experten jedoch zukünftig mit weiteren Zinsanhebungen rechnen, ist die Festzinshypothek normalerweise die bessere Wahl.

Welche Nachteile hat die Festzinshypothek?

Der Nachteil der Festzinshypothek zeigt sich insbesondere dann, wenn die Kreditzinsen in den kommenden Monaten oder Jahren nach Abschluss der Zinsvereinbarung wider Erwarten sinken sollten. In diesem Fall hat der Kreditnehmer sich nämlich im Nachhinein unnötig lange an einen von dieser Warte aus betrachtet hohen Zinssatz gebunden. Hätte er sich stattdessen für ein variabel verzinsliches Darlehen entschieden, wären auch seine Zinsen in den kommenden Monaten oder Jahren bei allgemein sinkenden Kreditzinsen angepasst worden.

Ein weiterer Nachteil der Festzinshypothek besteht darin, dass der Kreditnehmer – im Gegensatz zum variabel verzinslichen Immobiliendarlehen – während der Laufzeit entweder keine Sondertilgungen tätigen kann oder er dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Beim variabel verzinslichen Immobiliendarlehen wäre dies nicht der Fall, denn dort erlauben die Banken in aller Regel unbegrenzte Sondertilgungen, weil ihnen durch die vorzeitige Tilgung kein Zinsschaden entsteht.

Zinssituation analysieren und auf guter Basis entscheiden

In der Praxis ist es für Kreditnehmer sehr wichtig, sich zunächst die Zinssituation am Markt zu betrachten und möglichst eine Einschätzung vornehmen zu können, ob die Hypothekenzinsen zukünftig voraussichtlich fallen oder steigen werden. Auf dieser Grundlage kann dann die Entscheidung getroffen werden, ob das variabel verzinsliche Immobiliendarlehen oder doch die Festzinshypothek die bessere Wahl ist. Bei niedrigen Kapitalmarktzinsen ist normalerweise das Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung, also die Festzinshypothek, fast immer die bessere Wahl, auch wenn die Zinssätze natürlich etwas höher als beim variabel verzinslichen Immobilienkredit sind.