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Mietkauf

Beim Mietkauf handelt es sich um einen Vertrag, innerhalb dessen dem Mieter seitens des Vermieters das Recht zugestanden wird, innerhalb einer definierten Laufzeit eine bis dato gemietete Sache gegen Zahlung eines Preises zu kaufen. Grundsätzlich ist der Mietkauf zwar auf sämtliche Gegenstände und Sachwerte anzuwenden, allerdings wird er in der Praxis zu über 90 Prozent im Zusammenhang mit Wohnungen und Immobilien genutzt.

Was ist der Inhalt des Mietkaufs?

 

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Der wesentliche Inhalt besteht bei Mietkauf darin, dass eine Sache zunächst gemietet wird, der Mieter aber bereits bei Abschluss des Vertrages das Recht – und oft auch die Pflicht – eingeräumt bekommt, das Objekt später käuflich zu erwerben. Die Besonderheit besteht darin, dass die bis zum Kauf gezahlten Mietraten für gewöhnlich zu einem relativ hohen Anteil dem zu zahlenden Kaufpreis angerechnet werden. Trotzdem lohnt sich der Mietkauf oftmals nicht, denn in den meisten Fällen ist der Mietpreis im Vergleich zur klassischen Miete oder auch zum Leasing überrhöht. Der wesentliche Grund besteht darin, dass der Vermieter den jeweiligen Mieter natürlich indirekt dazu bewegen möchte, von seinem Recht Gebrauch zu machen, den Sachwert später zu erwerben.

Der Mietkauf im Bereich Wohnungen und Immobilien

Wie eingangs bereits erwähnt, kommt der Mietkauf hierzulande zum weitaus größten Teil im Bereich Wohnungen und Immobilien zum Einsatz. Dort funktioniert er wie allgemein für den Mietkauf möglich, nämlich dass der Interessent zunächst Mieter einer Wohnung oder einer Immobilie wird. Durch Abschluss des Mietkaufvertrages hat er jedoch die Option bzw. auch die Pflicht, die Eigentumswohnung oder Immobilie später zu erwerben. Auch dabei wird im Falle des Kaufs der bis dato gezahlte Mietpreis in gewissem Umfang angerechnet. Zu unterscheiden ist zwischen zwei Varianten, nämlich zum einen dem Mietkauf und zum anderen dem Optionskauf.

Worin unterscheiden sich Mietkauf und Optionskauf?

Beim klassischen Mietkauf ist es so, dass der Mieter sich per Vertrag dazu verpflichtet, die über einen bestimmten Zeitraum hinweg gemietete Immobilie zu einem definierten Zeitpunkt zu erwerben. Beim Mietkauf besteht also nicht nur das Recht auf einen späteren Kauf, sondern gleichermaßen für den Mieter auch die Pflicht. Anders stellt sich die Situation beim Optionskauf dar, denn in diesem Fall hat der Mieter nur das Recht, die Immobilie später zu kaufen. Er verpflichtet sich vertraglich jedoch nicht zum späteren Kauf. In den meisten Fällen mietet der jeweilige Interessent Wohnung oder Immobilie von einer Genossenschaft oder alternativ einem Bauträger.

Für wen ist Mietkauf bei Immobilien sinnvoll?

Bevor Sie sich für den Mietkauf von Immobilien entscheiden, sollten Sie sich unbedingt die Frage stellen, ob diese Variante für Sie die beste Lösung ist. Alternativ stehen natürlich immer der direkte Kauf oder das Mieten eines Hauses oder einer Wohnung zur Verfügung. Allgemein kann man festhalten, dass der Mietkauf besonders für Personen interessant ist, denen es an Eigenkapital fehlt und die deshalb vielleicht keine Immobilienfinanzierung durchführen können. Dies gilt vor allem für die Gegenwart, wenn man also über Jahre warten müsste, bis genügend Kapital zur Finanzierung zur Verfügung steht.

Das ist damit zu begründen, dass die meisten Banken mittlerweile eine gewisse Eigenkapitalquote haben möchten, wenn sie eine Immobilienfinanzierung zusagen sollen. Die zweite Alternative zum Mietkauf, nämlich die normale Miete, ist für viele Personen allerdings ebenfalls keine Option. Hier kommt ein besonderer Vorteil des Mietkaufs zum Tragen, nämlich dass man das entsprechende Haus quasi zunächst durch die Mietzeit testen kann, bevor man später Eigentümer wird.

Worin unterscheiden sich Mietkauf und Leasing?

Es gibt durchaus einige Gemeinsamkeiten zwischen dem Mietkauf und dem Leasing. In beiden Fällen steht zunächst die Miete im Vordergrund, während später – verbindlich oder optional – ein Eigentumserwerb möglich ist. Darin allerdings besteht auch schon ein großer Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing. Beim Leasing verhält es sich so, dass Sie das entsprechende Leasingobjekt für einen bestimmten Zeitraum mieten. Während dieser Zeit bleibt das Leasingobjekt stets im Eigentum der jeweiligen Leasinggesellschaft.

Ein weiteres Merkmal besteht beim Leasing darin, dass Sie meistens aus verschiedenen Leasingobjekten auswählen können, die unterschiedliche Eigenschaften haben. Sollten Sie geplant haben, nach Ende der Mietdauer Eigentümer zu werden, ist eine spezielle Vereinbarung mit dem Leasinggeber notwendig. Es gibt demnach keine automatische Eigentumsübertragung beim Leasing.

In diesen zwei Punkten liegt der große Unterschied zum Mietkauf. Beim Mietkauf steht nämlich bereits bei Abschluss des Vertrages fest, dass Sie die Immobilie nicht nur für einen bestimmten Zeitraum mieten, sondern anschließend Eigentümer werden. Dies geschieht automatisch mit Zahlung der letzten, vereinbarten Rate. Darüber hinaus können Sie beim Mietkauf nicht aus mehreren Angeboten mit verschiedenen Eigenschaften wählen, sondern sind natürlich an die Merkmale der entsprechenden Immobilie gebunden.

Wie wird der Mietkauf verbucht und bilanziert?

Insbesondere in buchhalterischer Hinsicht ist es wichtig zu wissen, wie eine Verbuchung und Bilanzierung des Mietkaufs vorgenommen wird. Normalerweise ist der Leasinggeber dazu verpflichtet, beim Leasing das entsprechende Gut in seiner Bilanz aufzuführen. Hier zeigt sich gleich ein weiterer Unterschied zum Mietkauf. Dort verhält es sich nämlich so, dass zum Beispiel die entsprechende Immobilie in der Bilanz des Mieters bzw. Käufers aufgeführt werden muss. Das trifft natürlich nicht für Privatpersonen zu, sondern ausschließlich für juristische Personen oder Selbstständige, die den Bilanzierungspflichten unterliegen. Dann jedoch muss der Mietkauf stets in der Bilanz des Mietkäufers aufgeführt und verbucht werden.

Wann findet der Eigentumsübergang beim Mietkauf statt?

Eine interessante Frage im Zusammenhang mit dem Mietkauf ist auch, wann der Eigentumsübertragung rechtlich stattfindet. Im Grunde ist die Regelung dazu transparent und leicht nachvollziehbar. Das wirtschaftliche Eigentum an einer Sache, wie zum Beispiel an einer Immobilie, geht zu dem Zeitpunkt auf den Käufer über, zu dem dieser die letzte, vertraglich vereinbarte Rate bezahlt hat. Dies geschieht automatisch nach Bezahlung der Rate und muss nicht noch einmal zusätzlich vereinbart werden. Im Unterschied dazu findet beim Leasing keine automatische Eigentumsübertragung statt, sondern nur dann, wenn der Leasingnehmer diese Option zieht und eine Vereinbarung mit dem Leasinggeber getroffen wird.

Wann muss der Kaufpreis beim Mietkauf gezahlt werden?

Eng in Verbindung mit der Eigentumsübertragung steht beim Mietkauf die Zahlung des Kaufpreises. Daher stellt sich die Frage, zu welchem Zeitpunkt diese seitens des Käufers vorgenommen werden muss. Was diesen Zeitpunkt angeht, so kann es beim Mietkauf mehrere Optionen geben. Diese stellen sich in der Regel wie folgt dar:

  1. Voller Kaufpreis muss bis zum Zeitpunkt X im Zuge der Monatsraten gezahlt sein
  2. Monatliche Miete, bei der zum Ablaufzeitpunkt ein Restbetrag offen ist
  3. Anfangszahlung mit anschließend monatlichen Mietzahlungen

Lassen Sie uns kurz auf diese drei Optionen näher eingehen. Bei der ersten Variante vereinbaren Mietkäufer und Verkäufer, dass der gesamte Kaufpreis im Zuge der monatlichen Raten bis zum Zeitpunkt X abgegolten wird. Bei der zweiten Option werden ebenfalls feste Monatsraten vereinbart, allerdings bleibt zum Zeitpunkt des Endes der Vereinbarung ein gewisser Betrag offen. Diesen Restbetrag muss der Mietkäufer dann in einer Summe zahlen. Die dritte Variante ist von der Reihenfolge her umgekehrt. In dem Fall leisten Sie als Mietkäufer eine Anzahlung, während anschließend im Zuge der monatlichen Raten der vollständige Restbetrag des Kaufpreises abgegolten wird.

Welche Variante für Sie am besten ist, hängt insbesondere davon ab, ob Sie – entweder zu Beginn oder am Ende des Mietkaufs – einen größeren Kapitalbetrag zur Verfügung haben (können). Ist das der Fall, bietet sich entweder Variante 2 oder Variante 3 an. Haben Sie hingegen voraussichtlich keine großen Kapitalsummen zur Verfügung, wäre Variante 1 die beste Wahl. Dann wäre der volle Kaufpreis nämlich über die monatlichen Mietraten abgegolten.

Welche Risiken hat der Mietkauf?

Nicht wenige Verbraucherschützer warnen eher davor, einen Mietkauf durchzuführen. Zwar ist die Variante keineswegs prinzipiell von Nachteil. Allerdings gibt es durchaus einige Risiken zu beachten, die Sie als möglicher Mietkäufer zumindest kennen sollten. Ein Nachteil besteht darin, dass der Mietkauf für gewöhnlich (deutlich) teurer ist, als wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen und auf diese Weise Eigentümer des Objektes werden. Hinzu kommen der Finanzierungsanteil und die Ansparung als finanzielle Belastungen, die mitunter im schlimmsten Fall zu einer finanziellen Überforderung als mögliches Risiko führen können. Es entsteht also eine Doppelbelastung, die nicht immer auf Dauer tragbar ist.

Ein weiteres Risiko besteht bei der Mietkauf-Option dann, wenn nach Zahlung einer vereinbarten Monatsrate eine Restschuld zu begleichen ist. Sind innerhalb dieses Zeitraums die Kreditzinsen am Markt gestiegen, müssen Sie nach dem Mietkauf eventuell ein relativ teures Immobiliendarlehen aufnehmen, das Sie sich eventuell wegen der hohen Zinsen gar nicht leisten können. Dieses Risiko lässt sich immerhin ausschalten, indem Sie sich für eine der zwei anderen, zuvor angesprochenen Mietkauf-Varianten entscheiden.

Ein weiteres Risiko ist, dass es keine einheitlichen Standards für Mietkaufverträge gibt. Die Vertragsinhalte, Konditionen und Klauseln können also von Mietkauf zum Mietkauf sehr unterschiedlich sein. Daher sollten Sie sich sehr gut in der Materie auskennen, um beurteilen zu können, ob Sie bei dem entsprechenden Mietkaufvertrag nicht mehr Nach- als Vorteile haben.

Worauf sollten Interessenten beim Mietkauf unbedingt achten?

Es gibt eine Reihe von Punkten, auf die Sie als Interessent für einen Mietkauf unbedingt achten sollten. Hilfreich ist es, wenn Sie sich vor allem die folgenden Fragen stellen, die das Angebot Mietkauf betreffen:

  • Welchen Gesamtbetrag machen Monatsraten, eventuelle Anzahlungen und der Restkaufpreis aus?
  • Wie sicher ist mein bereits bezahltes Geld und werde ich an einer eventuellen Anlagerendite beteiligt?
  • Besteht die Option, Sondertilgungen zu leisten?
  • Wer ist dafür verantwortlich, Renovierungen oder Sanierungen zu bezahlen, die während des Zeitraums des Mietkaufs notwendig werden?
  • Was passiert bei einer Insolvenz des Vermieters (Absicherung der Immobilie)?

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Mietkauf?

Beim Mietkauf existieren sowohl einige Vor- als auch Nachteile, die Sie vor Ihrer Entscheidung kennen sollten, ob Sie diese Variante wählen. Manche Vorteile sind allerdings etwas subjektiv und daher ist es von Person zu Person unterschiedlich, ob es sich dabei tatsächlich um echte Vorteile handelt. Generell profitieren Sie beim Mietkauf aufgrund der folgenden Tatsachen:

  • Haus oder Wohnung kann bewohnt werden, bevor ein Kauf stattfindet
  • In der Regel kein Eigenkapital beim Mietkauf notwendig
  • Stabile Miete (außer Änderungen vertraglich festgehalten)
  • Erwerb eines Eigenheims mit niedrigem Einkommen realisierbar

Gegenüber diesen Vorteilen gibt es allerdings auch eine ganze Reihe von Nachteilen, die Sie bei Mietkauf beachten sollten. Nur einige dieser Nachteile sind:

  • Selten Anrechnung der Miete in vollem Umfang auf Kaufpreis
  • Eher weniger Angebote im Bereich Mietkauf
  • Mietkauf oftmals Lockmittel für Immobilien in schlechter Lage oder mit schlechtem Zustand
  • Kein Mitspracherecht bei Umbauten
  • Anrechenbare Mietzahlungen sind verloren, falls der Verkäufer insolvent werden sollte

Wie Sie an dieser Auflistung bereits erkennen, handelt es sich um keineswegs geringe Nachteile, weshalb für die meisten Menschen der Mietkauf auch nicht infrage kommt.

Lohnt sich der Mietkauf? Ein Fazit

Ob sich der Mietkauf lohnt oder nicht, lässt sich pauschal nicht beantworten. Tatsache ist, dass es durchaus einige Nachteile gibt, die Sie kennen und berücksichtigen sollten. Nicht wenige Medien und Verbraucherorganisationen warnen eher vor dem Mietkauf, da dieser häufiger nicht die beste Variante ist, wenn auf der anderen Seite sofortiges Immobilieneigentum (durch Bankfinanzierung) oder die reguläre Miete als Alternative zur Verfügung stehen. Trotzdem gibt es einige Interessenten, für die der Mietkauf genau die richtige Alternative sein kann.

Das gilt insbesondere für Personen, die noch kein Eigenkapital haben und demzufolge keine Baufinanzierung in Angriff nehmen können oder wollen. Typische Zielgruppe für den Mietkauf sind daher oft junge Familien oder Alleinstehende, die sich im Alter zwischen 25 und 35 Jahren befindet. Empfehlenswert ist es, dass Sie bei den jeweiligen Mietkaufangeboten sehr kritisch sind und die Konditionen sowie Vertragsdetails genauen Blick haben. Es gibt nämlich zwischen den Angeboten zum Teil große Unterschiede, sodass es wichtig ist, ein seriöses und vorteilhaftes Mietkaufangebot zu finden.

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