Reallast
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Im Zusammenhang mit Grundstücken und dem Grundbuch gibt es einige Fachbegriffe, die nicht so geläufig sind wie beispielsweise die Grundschuld oder die Hypothek. Zu diesen Fachbegriffen gehört unter anderem auch die Reallast. Dabei handelt es sich um das Recht einer bestimmten Person, das gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks besteht, bestimmte Leistungen einzufordern, die wiederkehrend sind.
Worum handelt es sich bei der Reallast?
Die Reallast wird als Recht im Grundbuch eingetragen und beinhaltet für den Inhaber eine wiederkehrende Leistung aus einem Grundstück. Aufgrund dieser Tatsache kann sich die Reallast in deutlichem Umfang auf die Nutzung und daraus resultierend ebenso auf den Wert einer Immobilie auswirken. Anders, als es beispielsweise bei der Hypothek der Fall ist, muss die Reallast allerdings nicht unbedingt die Zahlung von Geld als Leistung beinhalten. Stattdessen können auch andere Dienst- und Sachleistungen vereinbart werden. Zudem beinhaltet die Reallast nicht, dass der Inhaber ein unmittelbares Nutzungsbefugnis am Grundstück besitzt. Stattdessen kann der Eigentümer entscheiden, in Form welcher Leistungen er seinen Verpflichtungen aus der Reallast erfüllt.
Wie entsteht eine Reallast?
Wie es bei vielen Rechten und Leistungen der Fall ist, so entsteht auch die Reallast zunächst durch Einigung und dann anschließender Eintragung ins Grundbuch. Einig werden müssen sich in dem Zusammenhang natürlich zum einen der Eigentümer des Grundstücks und zum anderen der Berechtigte. Es gibt bezüglich der Vereinbarung zwei Varianten, nämlich zum einen das übertragbare und gleichermaßen vererbliche Recht sowie zum anderen das nicht übertragbare und unvererbliche Recht. Im Alltag kommt die Reallast oftmals im Zusammenhang mit dem Anteilswert zum Einsatz. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer des Grundstücks dieses bereits vor seinem Tod an seinen späteren Nachfolger überträgt, sich aber gleichermaßen bis zu seinem Tod bestimmte Leistungen als Reallast sichert.
Typisch sind in dem Zusammenhang insbesondere die folgenden Leistungen:
- Sachleistungen
- Versorgungsrenten
- Pflegeleistungen
Welche Formen der Reallast gibt es?
Im Allgemeinen gibt es bezüglich der Leistungsart drei Formen, in die sich die Reallasten einteilen lassen, nämlich:
- Finanzielle Leistungen
- Dienstleistungen
- Naturalien
Die Naturalien kommen als Reallast insbesondere im landwirtschaftlichen Bereich zum Tragen, also wenn beispielsweise ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Eigentümer übertragen wird und sich der bisherige Eigentümer eine Leistung sichern möchte. Die rechtliche Grundlage für die Reallast findet man insbesondere in den Paragraphen 1105 bis 1112 BGB.
Wie kann das Recht in Form der Reallast durchgesetzt werden?
Mit der Reallast erhält der Begünstigte ein Recht gegenüber dem Grundstückseigentümer, dass er natürlich im Zweifelsfall auch durchsetzen kann. Hier gibt es insbesondere zwei Möglichkeiten. Zum einen kann der Begünstigte seinen Anspruch gegenüber dem Grundstückseigentümer persönlich geltend machen. Fruchtet dies nicht, hat er aufgrund der im Grundbuch eingetragen Reallast alternativ auch die Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung für das Grundstück anzuberaumen. Unter welchen Voraussetzungen eine solche Zwangsvollstreckung durchgeführt werden kann, ist insbesondere in Paragraph 750 der Zivilprozessordnung festgelegt. Man spricht in dem Zusammenhang übrigens auch von einer subjektiv persönlichen oder einer subjektiv dinglichen Reallast.
