Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld fällt in den Bereich der sogenannten Grundpfandrechte, zu denen ebenfalls die Buchgrundschuld und ebenso die Hypothek zählen. Grundschulden als Sicherheit für einen Kredit lassen sich daher in zwei Kategorien einteilen, nämlich zum einen in die Brief- und zum anderen in die Buchgrundschuld.

Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

Grundsätzlich ist die Grundschuld ein sogenanntes Grundpfandrecht. Dieses beinhaltet, dass der Gläubiger dazu berechtigt ist, sich an der verpfändeten Immobilie oder einem Grundstück zu bedienen. Dies ist natürlich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, nämlich dass der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, insbesondere der Zahlung von Kreditraten. Damit er die Grundschuld auch im Bedarfsfall beanspruchen kann, ist es notwendig, diese in das Grundbuch einzutragen. Dieses hat mehrere Abteilungen wird beim zuständigen Grundbuchamt geführt, wobei die Grundschulden in Abteilung III eingetragen werden.

Worin unterscheiden sich Grundschuld und Hypothek?

Die Grundschuld ist seit über 20 Jahren die bevorzugte Kreditsicherheit, die Banken zur Besicherung eines Immobilienkredites entgegennehmen. Zuvor war es meistens eine Hypothek, die ebenfalls ein Grundpfandrecht ist. Daher ist es interessant zu wissen, worin eigentlich der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld in der Praxis besteht. Der wesentliche Unterschied ist, dass die Grundschuld nicht streng akzessorisch ist, die Hypothek jedoch schon. Dies bedeutet, dass die Inanspruchnahme bzw. sogar das Bestehen einer Hypothek immer an die entsprechende Forderung gebunden ist. Die Grundschuld hingegen ist eine erweiterte Kreditsicherheit. Zwar muss auch hier eine Forderung bestehen, aber die Grundschuld kann die Bank auch für andere Verbindlichkeiten entgegennehmen. Daher ist die Hypothek heutzutage auch kaum noch von Bedeutung, weil die Banken mit der Grundschuld einfach eine flexiblere und umfassendere Kreditsicherheit haben.

Worin besteht der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld?

Wie eingangs erwähnt, gibt es im Bereich der Grundschulden zwei Varianten, nämlich zum einen die Buch- und zum anderen die Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld charakterisiert sich dadurch, dass ausschließlich eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt, jedoch zusätzlich kein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Das bedeutet, dass bei etwaigen Änderungen immer ein Eintrag dieser Veränderung im Grundbuch vorgenommen werden muss. Demgegenüber wird bei der Briefgrundschuld zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein Grundschuldbrief erstellt. Dabei handelt es sich um en Wertpapier, das vor allen Dingen den Vorteil hat, dass es an einen anderen Gläubiger übertragen werden kann. Demzufolge kann beispielsweise eine Abtretung der Grundschuld an einen neuen Gläubiger erfolgen, sodass es nicht zwingend notwendig ist, eine Änderung im Grundbuch vorzunehmen.

Zwangsvollstreckung kann durch Grundschuld veranlasst werden

Die Banken nehmen eine Brief- oder Buchgrundschuld deshalb herein, weil sie damit über eine Kreditsicherheit verfügen. Diese beinhaltet das Recht, eine Zwangsvollstreckung anzuberaumen, falls der Kreditnehmer seine vereinbarten Raten nicht mehr Zahlen sollte. Durch die Briefgrundschuld erhält ein Gläubiger demzufolge etwas allgemeiner formuliert das Recht, die sich aus dem Darlehensvertrag ergebenden Verpflichtungen seitens des Kreditnehmers durchzusetzen. Dies kann eben so weit gehen, dass auch eine Zwangsvollstreckung der Immobilie veranlasst wird, welche die Grundschuld als Sicherheit beinhaltet. Den Grundschuldbrief erhält der Gläubiger und kann diesen meistens nach Belieben weitergeben, es sei denn, es besteht eine besondere Vereinbarung, dass keine Weitergabe zulässig ist.

Welche Vor- und Nachteile hat die Briefgrundschuld?

Da es einen Unterschied zwischen Brief- und Bruchgrundschuld gibt, stellt sich die Frage, warum man sich für eine Briefgrundschuld entscheidet. Ein wesentlicher Vorteil besteht bei der Briefgrundschuld darin, dass eben für Änderungen keine Eintragungen im Grundbuch vorgeschrieben sind. Daraus folgt allerdings auch, dass eine mögliche Abtretung für Dritte nicht sichtbar ist. Dies ist eher ein Nachteil, während der Vorteil darin besteht, dass keine Grundbuchkosten anfallen, da keine Änderung im Grundbuch zwingend notwendig ist. Definitiv ein Nachteil der Briefgrundschuld ist es, dass höhere Kosten bei einer Grundschuld anfallen, nämlich für die Ausstellung des Grundschuldbriefes. Somit ist die Briefgrundschuld etwa um ein Drittel teurer als die Buchgrundschuld.