Grundschulddarlehen

Das sogenannte Grundschulddarlehen ist ein Immobilienkredit, der fast immer mit einer Grundschuld als Kreditsicherheit abgesichert wird. In den meisten Fällen ist das Grundschulddarlehen ein Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Kreditrate gleich bleibt, sich jedoch das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Charakteristisch für das Grundschulddarlehen ist vor allem, dass die Grundschuld als Kreditsicherheit zur Absicherung der Forderung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer dient.

Worum handelt es sich bei der Grundschuld?

War es früher bei den Banken üblich, eine Hypothek als Kreditsicherheit im Rahmen der Immobilienfinanzierung eintragen zu lassen, sind die Kreditinstitute schon seit geraumer Zeit auf die Grundschuld als Sicherheit umgeschwenkt. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, durch welches der Gläubiger mittelbarer Eigentümer an der Immobilie wird. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen, sodass jeder berechtigte Interessent die Möglichkeit hat, genau nachzuvollziehen, ob ein Grundstück bzw. eine Immobilie belastet ist oder nicht. Der Gläubiger der Grundschuld hat im Schadensfall das Recht, die finanzierte Immobilie bzw. das Grundstück durch eine Zwangsversteigerung zu verkaufen, um seine offene Forderung aus dem Erlös zu begleichen. Eingetragen wird die Grundschuld übrigens im Abteilung III des Grundbuchs.

Grundschulddarlehen meistens nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes

Ein weiteres Merkmal der Grundschulddarlehen besteht darin, dass diese in aller Regel nur bis zu 60 Prozent, manchmal auch bis zur 80 Prozent, des von der Bank ermittelten Beleihungswertes vergeben werden. Hat die Immobilie also beispielsweise einen Beleihungswert in Höhe von 200.000 Euro, so wird die Bank das Grundschulddarlehen in aller Regel bis zu einem Betrag von maximal 120.000 Euro vergeben. Die Differenz zwischen Darlehensbedarf und den zur Verfügung gestellten Grundschulddarlehen ist dann meist auch von den Zinsen deutlich teurer, weil eben keine Absicherung mehr durch eine Grundschuld besteht.

Wofür werden Grundschulddarlehen verwendet?

Die wesentliche Verwendung eines Grundschulddarlehen besteht aus Sicht des Kreditnehmers natürlich darin, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Dass die Banken mittlerweile fast ausschließlich Grundschulddarlehen und keine Hypothekendarlehen vergeben, hängt vor allem damit zusammen, dass Grundschulden als Kreditsicherheit nicht streng akzessorisch sind, wie es bei einer Hypothek der Fall ist. Dies bedeutet, dass die eingetragene Grundschuld auch für andere Verbindlichkeiten gelten kann, die der Kreditnehmer gegenüber der Bank hat. Grundschulddarlehen können allerdings nicht nur zur Finanzierung eines Hauskaufs oder des Baus einer Immobilie dienen, sondern der Kreditnehmer kann den Immobilienkredit auch in Anspruch nehmen, um beispielsweise bereits vorhandene Darlehen abzulösen.

Was kostet ein Grundschulddarlehen?

Die Kosten hängen beim Grundschulddarlehen von mehreren Faktoren ab. Zunächst einmal kommt es der Bank darauf an, welche Rangfolge die eingetragene Grundschuld im Grundbuch hat. Im Schadensfall können sich nämlich zuerst diejenigen Gläubiger bedienen, die eine sogenannte erstrangige Grundschuld besitzen. Daher vergeben die meisten Kreditinstitute ein Grundschulddarlehen auch nur unter der Voraussetzung, dass es sich um eine Grundschuld im ersten Rang handelt. Ein weiterer Aspekt, der ebenfalls den Kreditzins beeinflusst, ist die Bonität des Antragstellers. Diese wiederum macht die Bank meistens einerseits von der SCHUFA-Auskunft und andererseits vom Einkommen abhängig.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Einflussfaktoren, die sich auf die Höhe des Zinssatzes auswirken, den der Kreditnehmer für sein Grundschulddarlehen zahlen muss, nämlich:

  • Zinsgestaltung (Festzins oder variabler Zins)
  • Darlehenssumme
  • Laufzeit
  • Sondertilgungsoptionen

Welche Vorteile hat das Grundschulddarlehen?

Das Grundschulddarlehen hat im Wesentlichen zwei Hauptvorteile. Der erste Vorteil besteht darin, dass diese Immobilienkredite in aller Regel deutlich günstiger als gewöhnliche Darlehen sind. Dies hängt natürlich mit der guten Absicherung des Kredites in Form der Grundschuld zusammen. Der zweite wesentliche Vorteil besteht darin, das Grundschulddarlehen sehr flexibel eingesetzt werden können. Theoretisch und auch praktisch ist es zum Beispiel möglich, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie mit dem Grundschulddarlehen die Finanzierung eines Neuwagens durchführen können. Trotzdem wird das Grundschulddarlehen natürlich nach wie vor mit Abstand am häufigsten genutzt, um eine Immobilie zu finanzieren.