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Beleihungswert

Der Beleihungswert ist im Bankbereich, speziell bei Finanzierungen, eine wichtige Größe. Es stellt eine Art Sicherheit dar, welche von der Bank bewertet wird. In erster Linie kommt der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz, aber auch unter Umständen bei Wertpapieren, die als Sicherheit dienen.

Worum handelt es sich beim Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist eine Fachbezeichnung aus dem Bank- und Finanzbereich. Mit ihm wird ein bestimmter Geldbetrag beschrieben, der im Zuge einer Immobilienfinanzierung bedeutet, dass die Bank diesen Betrag mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit erhalten wird, falls die als Sicherheit dienende Immobilie zwangsversteigert werden muss. Exakt aus diesem Grund wird seitens der Banken ein Beleihungswert ermittelt, der dann als Sicherheit für die verliehenen Gelder einsteht.

Die Berechnung des Beleihungswertes basiert auf einem bestimmten Prozentsatz, und zwar ausgehend vom jeweiligen Verkehrswert der Immobilie. Etwas anders ist die Ermittlung des Beleihungswertes dann, wenn es um Wertpapiere geht, die als Sicherheit dienen. Grundlegend hat der Beleihungswert somit die Aufgabe, eine feste Größe darzustellen, die bei einem möglichen Kreditausfall aller Wahrscheinlichkeit nach seitens der Bank realisiert werden kann.

Welche Anforderungen existieren an den Beleihungswert?

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung stellt der Beleihungswert den Wert einer Immobilie dar, den die Bank ihrer Auffassung nach auch in einigen Jahren noch erzielen kann, falls das Objekt zwangsversteigert werden muss. Während beim Marktwert tatsächlich nur der jeweils aktuelle Wert der Immobilie berücksichtigt wird, sollen in den Beleihungswert noch andere Faktoren einfließen, insbesondere mögliche Schwankungen beim Wert, ein Sicherheitsabschlag und eventuelle Wertschwankungen bei Immobilien.

Seitens des BGH gibt es durchaus einige Anforderungen an den Beleihungswert, die erfüllt werden müssen, um das Sicherheitsbedürfnis des Kreditgebers zu befriedigen. Dabei handelt es sich in erster Linie um die folgenden Anforderungen:

  • Gültigkeit des Beleihungswertes für einen möglichst langen Zeitraum
  • Sorgfältige Prüfung der Nutzbarkeit des Beleihungswertes
  • Darlegung sämtlicher Risiken, die in Verbindung mit der Immobilie stehen
  • Aus der Vergangenheit und Gegenwart abgeleitete Komponenten sollen als Maßstab für die Ermittlung des Beleihungswertes dienen
  • Keine Berücksichtigung von ungesicherten Zukunftskomponenten, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken können
  • Berücksichtigung von ausschließlich gesicherten Eigenschaften und Erträgen

Die Berechnung des Beleihungswertes

Es gibt in der Praxis mehrere Methoden, anhand derer die Kreditinstitute den Beleihungswert für ein Objekt ermitteln können. Es handelt sich dabei um die folgenden drei gängigen Verfahren:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn der entsprechende Kreditnehmer die Immobilie selbst zum darin Wohnen in Anspruch nimmt. Das Sachwertverfahren basiert vereinfacht gesagt darauf, dass eine Ermittlung der Kosten vorgenommen wird, die dann entstehen würden, falls das entsprechende Objekt neu gebaut werden würde. In dem Zusammenhang besteht der ermittelte Beleihungswert beim Sachwertverfahren sowohl aus den Grundstücks- als auch den Baukosten. Anschließend werden allerdings mögliche Wertminderungen subtrahiert.

Gegenüber dem Sachwertverfahren findet das Ertragswertverfahren meistens dann Anwendung, wenn es darum geht, den Beleihungswert für gewerblich genutzte bzw. vermietete Immobilien zu ermitteln. In dem Fall ist der Beleihungswert im Grunde eine Summierung aus Bodenwert zum einen und kalkulierten Mieteinnahmen zum anderen.

Das dritte Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes ist das Vergleichswertverfahren. Dieses kommt – wie das Sachwertverfahren – meistens nur bei Wohnimmobilien, aber auch bei Eigentumswohnungen, infrage. Im Kern findet beim Vergleichswertverfahren ein Vergleich des zu bewertenden Objektes mit anderen Immobilien aus der unmittelbaren Nachbarschaft statt, die von ihrer Größe und auch dem Zustand sowie der Ausstattung her vergleichbar sind. Mit dem Vergleichswertverfahren wird der aktuelle Wert eines Objektes somit sehr praxisnah abgebildet.

Beleihungswert als Basis weiterer Berechnungen

Der Beleihungswert ist für die Bank in der Regel im Rahmen einer Immobilienbewertung und der Bewertung der Sicherheiten die Basis, anhand derer anschließend die sogenannten Beleihungsgrenzen definiert werden. In aller Regel nimmt die Bank nämlich vom Beleihungswert einen Risikoabschlag vor, der in der Praxis – je nach Sicherheit – meistens zwischen 40 bis 80 Prozent beträgt. Wird also von Beleihungswert der Risikoabschlag subtrahiert, ergibt sich im Ergebnis die Beleihungsgrenze für die zu finanzierende Immobilie. In dem Zusammenhang wenden die Banken in aller Regel die nachfolgenden Beleihungsgrenzen nach Art des Institutes an:

  • Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Geschäftsbanken: 80 %
  • Hypothekenbanken: 60 %
  • Lebensversicherungen: 50 %

Ganz anders sind die Beleihungsgrenzen in der Regel bei Wertpapieren. Manchmal nimmt der Kunde einen Kredit auf und soll im Gegenzug sein Wertpapierdepot verpfänden. Auch dann ermittelt die Bank in der Regel einen Beleihungswert, dessen Höhe sich vor allem nach Art des Wertpapiers richtet. Während zum Beispiel deutsche Staatsanleihen meistens mit einem Beleihungswert von 80 bis 100 Prozent des Nominalwertes angesetzt werden, belaufen sich die Beleihungswerte bei Aktien meistens nur auf zwischen 40 bis 60 Prozent.

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