Pachtwert

Die Pacht wird definiert als die Überlassung eines Gegenstandes, einer Immobilie oder eines Betriebes. Die Bewertung der Pacht ist abhängig vom Umsatz des verpachteten Objektes. Der Standort, der Markt und weitere Gegebenheiten sind in Betracht zu ziehen.

Pachtwert in der Gaststättenbranche

In der Gaststättenbranche besteht die Faustformel, dass der Pachtwert eines Restaurants beispielsweise zwischen 8 und 12 Prozent des Nettogesamtumsatzes kalkuliert wird. Bei Hotels beläuft sich der Prozentsatz auf 15 bis 25 Prozent. Der Zustand des Objektes ist von Bedeutung, ebenso die Wettbewerbsfähigkeit und die Ortslage. Der Pachtwert ist immer ertragsorientiert. Pachtverträge kommen häufig im Gaststättengewerbe zur Geltung. Die Berechnungen der Pachtwerte sind so verschieden, dass für jedes Objekt individuell der Pachtwert ermittelt werden muss. Die Ausstattung ist von Belang, ebenso der Standort. Gründe, weswegen eine Pachtwertermittlung erfolgt, sind meist folgende:

  • eine Neuverpachtung steht an mit neuer Pachtwertermittlung,
  • der Pachtwert für einen bestehenden Vertrag wird neu verhandelt,
  • beide Parteien, Pächter und Eigentümer, sind sich uneinig bezüglich der Höhe der Pacht,
  • es wird ein aktueller Mietwert benötigt.

Sachverständige sind in dieser Sparte hilfreich. Die Leistungen zur Ermittlung des Pachtwertes können eigentlich nur von Experten erfüllt werden:

  • die Ertragsdaten der vergangenen Jahre sind die Kalkulationsbasis,
  • das Leistungsspektrum und diverse dahingehende Planungen müssen berücksichtigt werden,
  • Wettbewerb und Standort werden analysiert,
  • die Prognose der zukünftigen Ertragsrechnungen ist zu kalkulieren,
  • Ableitung der Pacht aufgrund aller genannten und bewerteten Daten.

Pachtwerte in der Agrar-Branche

An dieser Stelle steht die Pacht von Grundstücken und Ackerland im Fokus. Für Ackerflächen wurde zum Beispiel im Jahre 2017 der Pachtpreis pro Hektar in Schleswig-Holstein mit 549 Euro kalkuliert. Selbstverständlich ist auch hier die geografische Lage maßgebend.

Pachtwertermittlung

Wenn die Pacht nicht erwirtschaftet werden kann, sind der Betreiber und der Eigentümer gleichermaßen um Lösungen bemüht. Der Pachtwert muss dahingehend ermittelt werden, dass die Beteiligten profitieren und keine Verluste hinnehmen müssen. Dem Pächter stehen grundsätzlich Erträge aus dem verpachteten Objekt zu. Der Pachtwert setzt sich unter anderem aus den Nettoerträgen des Objektes zusammen. Als marktüblicher Pachtwert gilt, wenn keine Einigung erzielt werden kann, der vom Schiedsrichter bestimmte Betrag. Es ist ratsam, zur Ermittlung des exakten Pachtwertes Experten zu kontaktieren. Durch langjährige Erfahrungen und Praxiswesen kann die Bewertung von Grundstücken und Immobilien objektiv vorgenommen werden. Der Pachtwert eines Gebäudes wird nach Ermittlung der tatsächlichen Kosten wie Abschreibungen, Zinsen, Abgaben und letztendlich auch Versicherungen kalkuliert.

Pachtwert für Schrebergärten

Die Pacht für den Schrebergarten darf maximal viermal so hoch sein, wie die Pacht, die in der Region für Landflächen veranschlagt wird. Der Pachtwert beinhaltet Vereinsmitgliedschaft, etwaige Versicherungen und Nebenkosten wie beispielsweise das benötigte Wasser für den Kleingärtner. Die Preise sind gestaffelt nach Region. Der Pächter muss nicht nur den Pachtwert erbringen, sondern auch das gepachtete Objekt bewirtschaften und für Erträge sorgen.

Pachtwert von Immobilien

Der Pachtwert von Wohnungen oder Gewerbeobjekten errechnet sich aus der üblichen Miete in der Region. Eigenschaften, die den Wert beeinflussen, sind Größe, Ausstattung, Beschaffenheit der Gebäude. Pachtwertgutachten sind äußerst nützlich in dieser Sparte. Häufig wird der Pachtwert aus gegebenen Anlässen ermittelt:

  • Streitigkeiten aus Pachtverträgen,
  • Feststellung des Nutzungsentgeltes,
  • Zubehör, Ausstattung, Umbauten müssen bewertet werden,
  • Änderungen der Nutzung.

Angebot eines Sachverständigenbüros zur Pachtwertermittlung

Der Sachverständige ist vereidigt und somit wird die Ermittlung auf seriösem Wege stattfinden. Gutachten werden wie folgt präsentiert:

  • Wert des Unternehmens ermitteln,
  • der Wert der Geschäftsausstattung und des übrigen Inventars ist ausschlaggebend für den Pachtwert,
  • Schäden im Falle der Betriebsunterbrechung,
  • letztendlich wird der Miet- und Pachtwert errechnet.

Ganz simpel erklärt ist der Pachtwert gleich Umsatz minus Kosten. Allerdings ist diese so einfache Berechnung in der Praxis nicht durchzuführen. Viele Kriterien spielen eine Rolle bei der Berechnung.

Tankstellenverpachtung

In dieser Branche ist die Lage wichtig, ist die Tankstelle an der Straße, an der Autobahn oder in der Nähe eines Discounters. Der Marktwert der Tankstelle muss zumindest geschätzt werden. Das Ertragswertverfahren wird angewendet, um den Gewinn der Tankstelle und danach den Pachtwert zu ermitteln.