Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um die Möglichkeit, den Wert eines Renditeobjekts durch die Kapitalisierung der Reinerträge zu ermitteln. Bei den Reinerträgen handelt es sich um jene Erträge, welche mit diesem Renditeobjekt über einen langen Zeitraum erwirtschaftet werden können. Beim Ertragswert handelt es sich um den Barwert der in Zukunft zu erzielen Überschüsse aus Ertrag und dem Aufwand bzw. den Ein- und Auszahlungen. Das Ertragswertverfahren wird vor allem im Zuge der Unternehmensbewertung oder bei der Bewertung eines verpachteten bzw. vermieteten Grundstücks genutzt.

Das Ertragswertverfahren bei Immobilien

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien in Betracht gezogen, bei welchen der auf Dauer erzielbare Ertrag für eine Werteinschätzung auf dem Markt vordergründig ist, beispielsweise:

  • Grundstücke
  • Spezialmmobilien wie Tankstellen, Parkhäuser und Hotels
  • Geschäftsgrundstücke wie Einkaufszentren oder Geschäftshäuser.

Normalerweise kommt das Ertragswertverfahren bei selbstgenutzten Wohnimmobilien, zum Beispiel Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht zum Einsatz. Soll hier der Wert ermittelt werden, wird normalerweise das Vergleichswertverfahren genutzt. Auch nicht angewendet wird das Ertragswertverfahren in der Regel bei gesondert ausgestatteten Spezialimmobilien oder Spezialimmobilien, die vermietet sind. Dazu gehören zum Beispiel Bahnhöfe, spezielle Produktionsanlagen und kulturelle Immobilien.

Das Ertragswertverfahren in Deutschland

Hierzulande ist das Ertragswertverfahren vorherrschend, welches in den Wertermittlungsrichtlinien sowie in der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben ist. Speziell ist dabei die Aufspaltung von Bewertungen von Grund und Boden auf der einen Seite sowie die Gebäudebewertung auf der anderen Seite. Grundsätzlich sind die Ertragsansätze bei Grund und Boden dauerhaft, bei der Gebäudebewertung nicht.

Ermittlung des Wertes von Grund und Boden

Zuerst einmal gilt es, den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, was im Vergleichswertverfahren geschieht; dabei müssen wertbeeinflussende Umstände in angemessener Weise berücksichtigt werden. Danach wird über verschiedene Daten wie Ausstattung, Größe und Qualität eine Miete errechnet, welche auf Dauer erzielbar ist. Wenn die Höhe der derzeitigen Miete von diesem Wert abweicht, ist es möglich, das durch Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen.
Wenn dann die jedes Jahr erzielbare Summe sämtlicher Erträge errechnet ist, wird der Jahresrohertrag ermittelt. Davon müssen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, welche nicht auf den Mieter übertragbar sind. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Betriebskosten. Das Ergebnis ist der Reinertrag, von dem die Bodenwertverzinsung abgezogen wird. Es handelt sich dabei also um den Kapitalfluss, der dem Eigentümer faktisch aus der Immobilie verfügbar wird.

Das Ergebnis korrespondiert mit der Bilanzierungspraxis

Der sogenannte Liegenschaftszinssatz wird mit dem Bodenwert multipliziert. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt. Wie hoch er ist, hängt auf der einen Seite von der Nutzung und auf der anderen Seite von der Lage des Grundstücks ab. Unter Umständen muss der Wert passend zum Objekt angepasst werden, bevor er Anwendung findet. Es ist also davon abzuraten, ihn unkritisch zu übernehmen. Ergebnis ist nun die Bodenwertverzinsung, die von dem Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen ist. Daraus wiederum ergibt sich ein Ergebnis, das sich Reinertrag nennt. Es handelt sich hierbei um die Vorgehensweise, welche in der Bewertungspraxis hierzulande auf der einen Seite Grund und Boden und auf der anderen Seite die baulichen Anlagen trennt. Dies korrespondiert auch mit der Bilanzierungspraxis.

Ertragswertverfahren – ein langer Weg

Es geht beim Ertragswertverfahren also darum, den Wert von Renditeobjekten zu ermitteln. Erst muss im Vergleichswertverfahren der Wert von Grund und Boden ermittelt werden. Dann wird die dauerhaft erzielbare Miete errechnet, die durchaus von der aktuellen Miete abweichen kann. Dann wird die Summe aller Erträge errechnet, die jährlich erzielbar sind. Das ergibt den Jahresrohertrag. Wenn dann die nicht auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten abgezogen sind, wird der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung ermittelt. Wenn das gesamte Ertragswertverfahren abgeschlossen ist, hat man den Reinertrag ermittelt und damit ein Ergebnis, das mit der Bilanzierungspraxis korrespondiert. Im ersten Moment wirkt das Ertragswertverfahren kompliziert und langwierig. Wer sich ein wenig damit beschäftigt, versteht das Prinzip rasch.