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Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, welches in Verbindung mit einem Grundstück von Bedeutung ist. In der Regel beinhaltet das Erbbaurecht, dass auf einem festgelegten Grundstück eine Immobilie errichtet werden darf, wobei in den meisten Fällen als Gegenleistung ein Erbbauzins zu zahlen ist. Die Grundlage des Erbbaurechtes ist ein Erbbaurechtsvertrag, der zwischen dem Erbbauberechtigten und dem jeweiligen Grundstückseigentümer geschlossen wird.

Definition des Erbbaurechtes

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Per Definition handelt es sich beim Erbbaurecht um ein beschränkt dingliches Recht, welches darin besteht, eine Immobilie nicht auf dem eigenen, sondern auf einem fremden Grundstück errichten zu dürfen. Vom Grundsatz her ist es möglich, dass existierende Erbbaurecht an einem Grundstück zu verkaufen, zu vererben und darüber hinaus ebenso zu belasten. Eine wichtige Formvorschrift für den Erbbaurechtsvertrag besteht darin, dass dieser notariell beglaubigt werden muss. Anschließend findet die Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch statt. Normalerweise zeichnet sich das Erbbaurecht dadurch aus, dass der zu Grunde liegende Erbbaurechtsvertrag sehr lange Laufzeiten hat. Diese bewegen sich in der Regel zwischen mindestens 60 bis zu 99 Jahren. Zum Erbbaurecht gehört auch, dass der Erbbauberechtigte gegenüber dem Grundstückseigentümer dazu verpflichtet ist, einen sogenannten Erbbauzins zu zahlen.

Wann findet das Erbbaurecht seine Anwendung?

Es gibt einige Gründe, warum das Erbbaurecht in der Praxis genutzt wird. Der Hintergrund der Einführung war zur damaligen Zeit, dass der Wohnungsbau gefördert werden sollte. Heutzutage sind es in der Regel Eigentümer größerer Flächen, die das Erbbaurecht nutzen, damit das eigene Grundvermögen auf Dauer erhalten werden kann. Vergeben werden Erbbaurechte in der Praxis vor allen Dingen von den folgenden Seiten aus:

  • Kommunen
  • Stiftungen
  • Kirchen

Eher seltener, aber dennoch kann dies ebenfalls vorkommen, findet die Vergabe von Erbbaurechten seitens Unternehmen oder auch Privatpersonen statt. Dabei handelt es sich dann meistens um Adelshäuser. Städte und auch Gemeinden vergeben in vielen Fällen deshalb eine Erbbaurecht, um gemeinnützige Vereine zu fördern. Diese können dann anschließend zum Beispiel auf dem Grundstück ein Vereinsheim bauen.

Erbbauzins als wichtiger Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages

Der Erbbauzins ist im Prinzip durchaus mit einem Kreditzins zu vergleichen, der für ein Darlehen zu zahlen ist. Immerhin stellt ein Eigentümer im Rahmen des Erbbaurechts sein Grundstück zur Verfügung, damit darauf eine Immobilie errichtet werden kann. Dass dies nicht ohne Entlohnung passiert, ist definitiv verständlich. Aus diesem Grund wird im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages fast immer vereinbart, dass der Begünstigte dem Grundstückseigentümer ein Entgelt zahlen muss, nämlich den sogenannten Erbbauzins. Was die Berechnung des Erbbauzins angeht, so findet diese meistens als Prozentsatz auf Grundlage des jeweils aktuellen Bodenwerts statt, wie er sich zu Beginn der Laufzeit darstellt.

Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht hat sowohl Vor- als auch Nachteile, wobei natürlich jeweils sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Erbbauberechtigte mit einbezogen werden müssen. Der wohl größte Vorteil für den Erbbauberechtigten besteht in aller Regel darin, dass er das Grundstück im Prinzip uneingeschränkt nutzen kann. Dafür muss er lediglich den vereinbarten Erbbauzins zahlen. Daraus wiederum resultiert, dass nur die entsprechende Immobilie finanziert werden muss, nicht aber das Grundstück. Dies bedeutet, dass der Erbbauberechtigte gegenüber der Bank einen geringeren Finanzierungsbedarf hat. Für den Grundstückseigentümer besteht sicherlich der größte Vorteil des Erbbaurechts darin, dass er durch den Erbbauzins regelmäßige Einkünfte verbuchen kann.

Der wesentliche Nachteil des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten besteht darin, dass die jeweiligen Erbbaurechtsverträge sehr lange Laufzeiten haben und der Erbbauzins daher zum Beispiel für einen Zeitraum von 99 Jahren gezahlt werden muss. Zudem hat der Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den Erbbauzins zu erhöhen. Der größte Nachteil für den Grundstückseigentümer besteht darin, dass beim geplanten Verkauf der Grundstücke meistens ein deutlich geringerer Preis erzielt werden kann, als es bei Grundstücken der Fall ist, bei denen es kein Erbbaurecht als Belastung gibt.
Erbbaurecht Kirche

Nicht nur der deutsche Staat, sondern ebenfalls die Kirchen zählen hierzulande zu den größten Grundstücks- und Immobilieneigentümern. Daher haben auch die Kirchen regelmäßig mit dem Erbbaurecht zu tun, welches in den meisten Fällen mit einer Laufzeit von 75 Jahren ausgestattet ist. In dem Zusammenhang führen Kirchen insbesondere die Verpachtung von Grundstücken im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht durch. Konkret sieht das Erbbaurecht der Kirchen so aus, dass zunächst vom jeweiligen Erbbaunehmer das entsprechende Grundstück gepachtet wird. In dem Zusammenhang kauft der Erbbauberechtigte zudem die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet oder er nimmt den Bau eines Objektes in eigener Regie vor, falls noch keins vorhanden ist.

Das Anbieten von Erbbaurechten ist bei der Kirche vollkommen üblich, denn auf diese Art und Weise können dem Markt weitere Grundstücke zur Verfügung gestellt werden. Das wiederum ist für manche Bauherren eine große Hilfe, denn natürlich ist es auf Dauer günstiger, das entsprechende Grundstück zu pachten statt einen Kauf durchzuführen. Meistens sehen die vertraglichen Erbbaurechte der Kirche eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren vor. Eine Laufzeit von 100 Jahren und mehr gibt es faktisch nie, es kann jedoch mitunter nach 99 Jahren das Erbbaurecht verlängert werden.

Was passiert mit dem Erbrecht nach dem Tod des Erbbauberechtigten?

Eine interessante Frage im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht ist, was mit diesem geschieht, nachdem der Erbbaurechtsnehmer gestorben ist. Tatsächlich ist es nicht so, dass das Erbbaurecht automatisch mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers endet. Stattdessen geht es auf die entsprechenden Erben über, wie es oft auch mit anderen Vermögenswerten im Rahmen einer Erbschaft der Fall ist. Allerdings kann alternativ die Regelung im Zuge des Erbbaurechtsvertrags getroffen werden, dass beim Tod des Erbbaurechtsnehmers anschließend die Übertragung des Grundstücks auf den Eigentümer vorgenommen werden muss. Grundsätzlich wird das Erbbaurecht jedoch genauso wie ein gewöhnliches Grundstück behandelt. Es kann also sowohl verkauft und belastet als auch vererbt werden. Die einzelnen Regelungen sind im notariellen Erbbaurechtsvertrags niedergeschrieben.

Wie lange sind Erbbaurechte gültig?

Wie lange Erbbaurechte gültig sind, kann im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags individuell vereinbart werden. Allerdings ist es in über 95 Prozent aller Fälle so, dass sich die Gültigkeit auf einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren bezieht. Nach Ablauf des Vertrages geht das Nutzungsrecht anschließend in vollem Umfang auf den Grundstückseigentümer über, und zwar zum einen für das Grundstück und zum anderen für die Immobilie. Das bedeutet allerdings nicht, dass anschließend keine Vertragsverlängerungen möglich wären oder es zu einem Neuvertrag kommen könnte. Dann müssen allerdings entsprechend mit dem Grundstückseigentümer und seitens des Erbbaurechtsnehmers neue Konditionen vereinbart werden.

Gibt es ein Erbbaurecht für bebaute Grundstücke?

In vielen Fällen pachtet der Erbbaurechtsnehmer im Zuge des Erbbaurechts ein Grundstück, auf dem sich (noch) keine Immobilie befindet. Auf diese Weise finden sowohl Alleinstehende als auch Familien relativ günstig Grundstücke, um anschließend den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können. Trotzdem gibt es Erbbaurechte ebenfalls für ein bereits bebautes Grundstück, auf dem sich ein Haus befindet. Sollte sich also bereits eine Immobilie auf dem Grundstück befinden und ein Erbbaurecht eingeräumt werden, geht das wirtschaftliche Eigentum an dem Haus auf den Erbbauberechtigten über. Das wiederum bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks den Verkauf der Immobilie buchhalterisch festhalten muss. Ebenfalls führt diese Konstruktion dazu, dass das Erbbaurecht entfällt zum einen auf die Immobilie (Verkaufsgewinn) und zum anderen auf das eigentliche Erbbaurecht (Grundstück) aufgeteilt werden muss.

Worin unterscheiden sich Erbbaurecht und Erbpacht?

Umgangssprachlich werden die zwei Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht in der Regel synonym verwendet. Streng genommen muss allerdings differenziert werden, denn die sogenannte Erbpacht in ihrer historischen Bedeutung ist mittlerweile seit über 70 Jahren verboten. Das Erbbaurecht hingegen ist gesetzlich gestattet und beinhaltet, dass Erbbauberechtigte eine Immobilie bauen dürfen, die sich dann auf dem Land des Grundstückseigentümers befindet, dafür allerdings einen kontinuierlichen Erbbauzins zahlen müssen. Bei der verbotenen Erbpacht hingegen geht es um eine Nutzung landwirtschaftlicher Flächen, die unbegrenzt stattfinden würde. Das Erbbaurecht ist demgegenüber ein begrenztes Nutzungsrecht, welches im Zusammenhang mit dem Grundstück nur für einen festgelegten Zeitraum existiert.

Wer muss beim Erbbaurecht Grunderwerbssteuer zahlen?

Wenn ein Grundstück gekauft wird, muss der Käufer in Deutschland eine Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch diese ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Aktuell bewegt der Grunderwerbssteuersatz – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einem Erbbaurecht fällt diese Grunderwerbsteuer ebenfalls an, auch wenn kein Grundstückskauf im originären Sinne stattfindet. Allerdings findet die Berechnung der Grunderwerbsteuer auf einer etwas anderen Grundlage als beim gewöhnlichen Kauf eines Grundstücks statt. Zahlungspflichtig ist beim Erbbaurecht der Erbbauberechtigte, der die entsprechende Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überweisen muss. Die Berechnung der Grunderwerbssteuer im Rahmen des Erbbaurechts findet in den folgenden drei Schritten statt.

    • Erbbauzins * 12 = Jahreswert
    • Jahreswert * Vervielfältiger = Gegenleistung
    • Grunderwerbsteuersatz * Gegenleistung = Grunderwerbsteuer

Einfach an einem Video erklärt:

Ist das Erbbaurecht grundsätzlich sinnvoll?

Das Erbbaurecht kann für manche Bauwillige und Personen, die nach einem Grundstück suchen, eine sehr gute Lösung darstellen. Auf der anderen Seite gibt es einige Nachteile, die auf jeden Fall zu beachten sind. Eine sinnvolle Alternative stellt das Erbbaurecht zum Beispiel unter der Voraussetzung dar, dass eine günstige Alternative zur gewöhnlichen Grundstücksfinanzierung gesucht wird. Demzufolge hat das Erbbaurecht vor allem in seiner Funktionsweise Vorteile, weil der Grundstückskauf sonst entsprechend teuer zu finanzieren wäre. Ebenfalls zu den Vorteilen des Erbbaurechtes gehört die Vergabe nach sozialen Gesichtspunkten, vor allem seitens der Kirchen und dass das Erbbaurecht sowohl verkauft als auch vererbt werden kann.

Zu den negativen Aspekten beim Erbbaurecht zählt unter anderem, dass nicht alle Kreditinstitute dazu bereit sind, eine Immobilie zu finanzieren, die sich auf einem Erbpachtgrundstück befindet. Darüber hinaus gibt es im Hinblick auf den Bau der Immobilie ein Mitspracherecht des Erbpachtgebers, was sicherlich nicht die Sache eines jeden Bauherren ist. Ebenfalls sollte beachtet werden, dass es bei einer relativ geringen Restlaufzeit des Erbbaurechtes oft kompliziert ist, dieses zu veräußern.

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