Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht, welches in Verbindung mit einem Grundstück von Bedeutung ist. In der Regel beinhaltet das Erbbaurecht, dass auf einem festgelegten Grundstück eine Immobilie errichtet werden darf, wobei in den meisten Fällen als Gegenleistung ein Erbbauzins zu zahlen ist. Die Grundlage des Erbbaurechtes ist ein Erbbaurechtsvertrag, der zwischen dem Erbbauberechtigten und dem jeweiligen Grundstückseigentümer geschlossen wird.

Definition des Erbbaurechtes

Per Definition handelt es sich beim Erbbaurecht um ein beschränkt dingliches Recht, welches darin besteht, eine Immobilie nicht auf dem eigenen, sondern auf einem fremden Grundstück errichten zu dürfen. Vom Grundsatz her ist es möglich, dass existierende Erbbaurecht an einem Grundstück zu verkaufen, zu vererben und darüber hinaus ebenso zu belasten. Eine wichtige Formvorschrift für den Erbbaurechtsvertrag besteht darin, dass dieser notariell beglaubigt werden muss. Anschließend findet die Eintragung des Erbbaurechtes im Grundbuch statt. Normalerweise zeichnet sich das Erbbaurecht dadurch aus, dass der zu Grunde liegende Erbbaurechtsvertrag sehr lange Laufzeiten hat. Diese bewegen sich in der Regel zwischen mindestens 60 bis zu 99 Jahren. Zum Erbbaurecht gehört auch, dass der Erbbauberechtigte gegenüber dem Grundstückseigentümer dazu verpflichtet ist, einen sogenannten Erbbauzins zu zahlen.

Wann findet das Erbbaurecht seine Anwendung?

Es gibt einige Gründe, warum das Erbbaurecht in der Praxis genutzt wird. Der Hintergrund der Einführung war zur damaligen Zeit, dass der Wohnungsbau gefördert werden sollte. Heutzutage sind es in der Regel Eigentümer größerer Flächen, die das Erbbaurecht nutzen, damit das eigene Grundvermögen auf Dauer erhalten werden kann. Vergeben werden Erbbaurechte in der Praxis vor allen Dingen von den folgenden Seiten aus:

  • Kommunen
  • Stiftungen
  • Kirchen
  • Eher seltener, aber dennoch kann dies ebenfalls vorkommen, findet die Vergabe von Erbbaurechten seitens Unternehmen oder auch Privatpersonen statt. Dabei handelt es sich dann meistens um Adelshäuser. Städte und auch Gemeinden vergeben in vielen Fällen deshalb eine Erbbaurecht, um gemeinnützige Vereine zu fördern. Diese können dann anschließend zum Beispiel auf dem Grundstück ein Vereinsheim bauen.

    Erbbauzins als wichtiger Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages

    Der Erbbauzins ist im Prinzip durchaus mit einem Kreditzins zu vergleichen, der für ein Darlehen zu zahlen ist. Immerhin stellt ein Eigentümer im Rahmen des Erbbaurechts sein Grundstück zur Verfügung, damit darauf eine Immobilie errichtet werden kann. Dass dies nicht ohne Entlohnung passiert, ist definitiv verständlich. Aus diesem Grund wird im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages fast immer vereinbart, dass der Begünstigte dem Grundstückseigentümer ein Entgelt zahlen muss, nämlich den sogenannten Erbbauzins. Was die Berechnung des Erbbauzins angeht, so findet diese meistens als Prozentsatz auf Grundlage des jeweils aktuellen Bodenwerts statt, wie er sich zu Beginn der Laufzeit darstellt.

    Welche Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht?

    Das Erbbaurecht hat sowohl Vor- als auch Nachteile, wobei natürlich jeweils sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Erbbauberechtigte mit einbezogen werden müssen. Der wohl größte Vorteil für den Erbbauberechtigten besteht in aller Regel darin, dass er das Grundstück im Prinzip uneingeschränkt nutzen kann. Dafür muss er lediglich den vereinbarten Erbbauzins zahlen. Daraus wiederum resultiert, dass nur die entsprechende Immobilie finanziert werden muss, nicht aber das Grundstück. Dies bedeutet, dass der Erbbauberechtigte gegenüber der Bank einen geringeren Finanzierungsbedarf hat. Für den Grundstückseigentümer besteht sicherlich der größte Vorteil des Erbbaurechts darin, dass er durch den Erbbauzins regelmäßige Einkünfte verbuchen kann.

    Der wesentliche Nachteil des Erbbaurechts für den Erbbauberechtigten besteht darin, dass die jeweiligen Erbbaurechtsverträge sehr lange Laufzeiten haben und der Erbbauzins daher zum Beispiel für einen Zeitraum von 99 Jahren gezahlt werden muss. Zudem hat der Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den Erbbauzins zu erhöhen. Der größte Nachteil für den Grundstückseigentümer besteht darin, dass beim geplanten Verkauf der Grundstücke meistens ein deutlich geringerer Preis erzielt werden kann, als es bei Grundstücken der Fall ist, bei denen es kein Erbbaurecht als Belastung gibt.